君合论坛 |《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》解读

一、依法确定不动产抵押范围：禁止公益目的财产的抵押登记能力。

条款内容

       学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施，以及法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产，不得办理不动产抵押登记。

法律依据

     《民法典》第三百九十九条 下列财产不得抵押： 

     （三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；

     （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

       2.《民法典担保制度解释》第六条 以公益为目的的非营利性学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保的，人民法院应当认定担保合同无效，但是有下列情形之一的除外：

     （一）在购入或者以融资租赁方式承租教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施时，出卖人、出租人为担保价款或者租金实现而在该公益设施上保留所有权；

     （二）以教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施以外的不动产、动产或者财产权利设立担保物权。

      登记为营利法人的学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保，当事人以其不具有担保资格为由主张担保合同无效的，人民法院不予支持。

 解   析

      1.只禁止“非营利法人”，营利法人的学校、幼儿园、医疗机构、养老机构可以进行不动产抵押。

      2.教育设施、医疗卫生设施、养以上公益设施以外的不动产、动产或者财产权利可以设立抵押。

 二、登记明确记载抵押担保范围：解决登记的担保范围与合同约定之间可能存在的不一致。

条款内容

      当事人对一般抵押或者**额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的,不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载 ；没有提出申请的，填写“/”。

   法律依据

       1.《民法典担保制度解释》第四十七条 不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。

      《九民纪要》第五十八条 以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（**债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。

  解  析

      1.不动产登记簿“担保范围”栏目，全面登记利息、违约金及费用等项目；

      此前全国各地不动产抵押登记系统是否设置“担保范围”栏并不统一，司法实践中有较大争议的是，抵押担保范围是以担保合同约定为准还是以登记为准？

根据《民法典担保制度解释》第四十七条规定，对抵押担保范围的认定应以登记簿为准；54号文将担保范围纳入登记事项，使得第四十七条变得具有可操作性，解决了不动产抵押实践的困扰。

三、保障抵押不动产依法转让：合同约定是否登记对于抵押物能否发生所有权变动效力至关重要。

条款内容

      当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。

　  《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。

法律依据

      1.《民法典》第四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。 

       2.《民法典担保制度解释》第四十三条 当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。 

      当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。

  解  读

       1.《民法典》第四百零六条规定了抵押物的流转权利，同时明确另有约定除外。《民法典担保制度解释》第四十三条对当事人约定不得转让情况进一步规定，可得出以下结论：

     （1）根据区分原则，限制或者禁止抵押物转让的约定是否登记都不影响抵押财产转让合同的效力。

     （2）若限制或者禁止抵押物转让的约定已登记，抵押人将抵押财产转让给他人且已经办理过户登记，虽然抵押权人无权主张合同无效，但是除非因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭，抵押权人有权主张抵押物所有权不发生物权变动效力。

     （3）合同约定登记与否对于是否发生抵押物所有权变动效力至关重要

       2.例外情况是，《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，只有经抵押权人同意才可办理转移登记。

四、完善不动产登记簿：统一不动产登记簿格式，**债权额专栏登记。

条款内容

 对《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）规定的不动产登记簿样式进行修改：

　　1.在“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页均增加“担保范围”、“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目。

　　2.将“抵押权登记信息”页的“**债权数额”修改为“**债权额”并独立为一个栏目，填写**额抵押担保范围所对应的**债权数额。

法律依据

      1.《民法典担保制度解释》第十五条 **额担保中的**债权额，是指包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保物权的费用等在内的全部债权，但是当事人另有约定的除外。 

      登记的**债权额与当事人约定的**债权额不一致的，人民法院应当依据登记的**债权额确定债权人优先受偿的范围。

 解     读

     1.预告登记也将增加担保范围及是否禁止转让等事宜；

     2.**额担保的债权额不固定，包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保物权的费用等全部债权；按照固定数额进行登记仅可登记**债权本金，此次54号文将“**债权数额”修改为“**债权额，**额抵押中债权的利息、违约金、费用等可纳入登记范围，登记的**债权额即为担保范围的全部债权，解决实践中登记与约定不一致的情况，排除依据约定的担保范围调整登记的**债权额的空间。 

五、更新不动产权证书和不动产登记证明。

条款内容

   更改法律依据，将电子和纸质不动产权证书、不动产登记证明中的“《中华人民共和国物权法》”修改为“《中华人民共和国民法典》”

六、调整不动产登记系统、数据库以及申请书。

条款内容

      各地要根据新的不动产登记簿，抓紧升级改造各级不动产登记系统，扩展完善数据库结构和内容，将新增和修改的栏目纳入登记系统和数据库，并实时完整上传汇交登记信息。要在不动产登记申请书中增加“担保范围”等栏目，完善申请书示范文本等，保障登记工作顺畅开展。

      为厉行节约、避免浪费，原已印制的存量证书证明可以继续使用完为止。