浅析《民法典》对房产管理领域的影响

作者：王密 张锡菊

【摘要】 2020年5月28日，中华人民共和国第十三届全国人民代表大会审议通过了新中国以来的第一部《中华人民共和国民法典》。《民法典》对于房产相关的问题作出了  很多新的规定，作者作为市住建行政管理部门法律顾问，结合自身法律服务经验，从房产管理领域的角度对物业管理、抵押物交易、居住权设定进行了梳理和分析。

【关键词】 民法典；房产管理

       一、《民法典》对物业管理带来的影响

     《民法典》第二编物权第二分编所有权第六章业主的建筑物区分所有权章节第271—287条，对原物权法相关内容改动较大。《民法典》第三编合同第二分编典型合同第二十四章新增“物业服务合同”一章，937条—950条，共涉14条内容。对物业管理将带来影响，主要有以下几个方面：

     （一）对业主大会表决事项有修改

      1、“业主表决程序”修改内容

    （1）参与业主共同事项表决的票权比例超过两个“三分之二”，会议才有效，且面积比例只算专有部分，不算总建筑物面积。

    （2）一般议题的支持率“双过半”即获得通过，重大议题超过两个“四分之三”获得通过，支持率的票权比例计算均以已参与表决的票权而非总票权为基数。

    （3）原“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”需要“双三分之二”支持，民法典将使用和筹集分开，筹集需要两个“四分之三”，而使用仅需要“双过半”。

   （4）业主共同决定事项新增“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，原物权法没有规定，新规并明确规定表决的票权比例为两个“四分之三”。

     2、“业主表决程序”修改的影响

    （1）为了解决业主大会召开难，业主参与表决难问题，住建部曾发布指导规则，其中明确：管理规约或者业主大会议事规则可以约定未参与表决的业主投票权数是否可以计 入已表决的多数票，这给业主大会召开带来了很多方便。原成都市房管局推荐使用的《业主大会议事规则》（示范文本），其中约定了“已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见的，其投票权数可以计入已表决的多数票”，在实操中该约定也得到广泛适用。

      民法典规定“参与表决”必须达到两个“三分之二”，“参与表决”指参加并完成表决（赞成、反对或弃权），送达但未表态的票不能算作“参与表决”，因此“已送达但未反馈的票计入已表决的多数票”已不具备可行的土壤。同时，也基本上否决了实操中衍生的“异议表决”。

     （2）降低了业主共同决定事项表决比例，理论上讲，只要超过两个“三分之二”的业主参与表决，一般议题只需要获总票权的三分之一支持即可通过，重大议题获总票权的二分之一支持即可通过。按两个“三分之二”参与表决的程序，业主的参会表决权能够得到保障，但结合现状，让两个“三分之二”的业主参与表决难度较大，可能反而增加了业主大会的工作难度。

    （3）降低了使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，有一些比较老的商品房小区，很多电梯或者共有设施的维修问题已经很突出了，对解决民生、提升品质有重要意义。

法条链接： 

     第二百七十八条　下列事项由业主共同决定：

    （一）制定和修改业主大会议事规则；

    （二）制定和修改管理规约；

    （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

   （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

   （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

   （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

   （七）改建、重建建筑物及其附属设施；

   （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

   （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

     业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

    （二）新增“紧急情况下使用维修资金的特别程序”

1. “紧急情况下使用维修资金的特别程序”内容

     紧急使用维修资金的通道开启者，明确为业主大会或者业主委员会。

       2、“紧急情况下使用维修资金的特别程序”带来的影响。

      事实上，《成都市住宅专项维修资金管理办法》已经规定了应急使用的流程以及情形，但根据该办法第二十九条以及第三十条的规定，应急使用的申请人除业主委员会外还包括相关业主、街道办事处、（镇）乡人民政府、物业服务企业或其他管理人等主体，这与新法规定的紧急通道开启者“业主大会或业主委员会”冲突，其合法性有待进一步研究。

法条链接：

      第二百八十一条　建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

    紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

   （三）增加“物业服务合同”章节

     1、物业服务合同章节的主要内容

      明确物业服务合同的主要内容；明确物业服务人应将主要物业服务事项向业主公开和向业主大会、业主委员会报告的义务；明确业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费；明确物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费等问题。

     2、增加“物业服务合同”章节的影响

   （1）民法典在合同编增加物业服务合同章节是一个重大突破，结束了物业服务合同性质的争论，为解决小区物业矛盾纠纷提供了有力的法律依据支撑。

   （2）物业服务合同章节有一个新概念：物业服务区域，物业服务区域和物业管理区域是否一致，还需要进一步研究、明确。

    二、《民法典》对抵押物交易的影响

    1、“放开抵押物交易限制”的内容

      抵押人转让抵押财产无需征得抵押权人同意，抵押权的追及力得到确认，在抵押物发生转让后，抵押权将追及至新的所有人，抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

     2、“放开抵押物交易限制”带来的影响

      民法典放开了对抵押物交易的限制，抵押人转让抵押财产无需征得抵押权人同意，只需通知，有利于促进市场交易，在一定程度上保障了抵押人的利益。住建行政主管部门负责房屋交易行为监管，承担房屋买卖、房地产抵押、房屋租赁网签的审批工作。新规定打破了“房屋抵押期间，未经抵押权人同意，不得办理抵押房屋的相关转让业务”，实操中如何实现抵押物交易的监管（比如如何审查是否通知抵押权人）还有待进一步明确。

法条链接：

     第四百零六条　抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

      抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

     三、《民法典》对住房保障带来的影响

   《民法典》第二编物权第三分编用益物权第十四章新增“居住权”一章，涉及第366--371条共6条内容，对住房保障方面将带来影响。

    1、新增“居住权”的内容

 “居住权”这一新型用益物权，是民法典物权编的一大亮点。居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。居住权自登记时设立，自居住期限届满或居住权人死亡时消灭，居住权不得转让、继承，除另有约定外，设立居住权的住宅不得出租。

     2、“居住权”对保障性住房的影响

   （1）居住权属于用益物权，具有物权所有的对世性、绝对性、直接支配性，可直接对抗第三人。现有的公租房租赁本质为债权，具有合同相对性，受租赁的期限等要素影响，承租人缺乏稳定感，获得感不强。居住权的长期性以及其物权属性，可以弥补租赁产生的不稳定感。

   （2）保障性住房的实践过程中，出现了徇私舞弊、权力寻租或者通过虚构债权等方式转让所有权从中牟利的现象。按照居住权的法律构造，在住房制度改革中，可以对国家投资兴建的房屋，由国家享有所有权，为低收入家庭设置长期居住权，以满足其基本的居住需求。且居住权人不仅局限于申请人等特定的自然人，还包括家庭成员。

   （3）对于处于高收入及低收入之间的“夹心层群体”，既不能通过市场购买商品房，也不能像低收入群体一样享受保障性住房，居住权也可以为此类人群提供一种居住新思路。