房屋租赁企业暴雷跑路引发的法律问题分析

作者：林梅

      【摘要】  大量的房屋租赁公司因采用“高进低出”“长收短付”的经营模式导致资金链断裂倒闭，有的甚至卷款跑路，给房屋权利人及承租人造成了极大的经济损失。本文从房屋租赁公司的行政监管、租赁各方的民事法律关系和救济手段以及跑路公司可能涉及的刑事责任方面进行了分析并提出了建议。

      【关键词】住房租赁；高进低出；长收短付；合同诈骗

       近期，房屋租赁公司暴雷跑路的新闻屡见不鲜。大量的房屋租赁公司因采用“高进低出”“长收短付”的经营模式导致资金链断裂倒闭，有的甚至卷款跑路，给房屋权利人及承租人造成了极大的经济损失。引发大量市民聚集维权，给社会带来了极大的不稳定因素。为妥善化解矛盾纠纷，维护受害市民的合法权益，现就该事项涉及的法律问题进行分析建议如下。

一、租赁企业“高进低出”、“长收短付”经营模式的基本情况及风险

        经了解，在目前的住房租赁市场上，很多住房租赁公司均采取“高进低出”、“长收短付”的模式进行经营。“高进低出”是指住房租赁公司以高于市场平均水平的租金向房屋权利人收进房源，再以低于市场正常水平的价格将房屋转租出去。而“长收短付”则是指住房租赁公司收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期。一般收取承租人租金的周期为半年、一年或两年，而给付房屋权利人租金的周期则是每月或每季，且还通常还会有一至两个月的装修免租期。

     “高进低出”是一种风险性极高的经营模式，可持续性差，极易出现资金链断裂。但是，这种明显违背商业规则的经营模式却可以使租赁公司在短期内吸纳相当多的房源并迅速出租收到大量的租金。而“长收短付”则使得租赁公司有机会利用付款时间差将已收取而未付出的租金形成“资金池”，待积累大量资金后卷款跑路。且由于免租期的存在，租赁公司还有一至两个月时间无须向房屋权利人付费，这个时间差也给其空手套白狼准备了时间，租赁公司甚至可以不付一分钱拿到房源转租出去套取大量租金，在应当向房屋权利人支付租金时突然消失。住房租赁公司的这些行为在给房屋权利人及承租人带来重大经济损失的同时，也严重破坏了住房租赁市场的秩序，影响了社会的和谐稳定。

二、行政监管措施

       为了整治住房租赁机构乱象，规范租赁市场秩序，2019年12月13日，住房和城乡建设部、国家发改委、公安部等联合发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规（2019）10号）。该意见要求政府各部门依职能对住房租赁企业、房地产经纪机构及网络信息平台等主体从机构备案、房源信息发布，合同签订、服务费收取等各方面加强监管。

       根据该意见，房地产主管部门应对“高进低出”、“长收短付”的企业进行监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业，可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式，防范化解风险。建议行政部门严格遵照该《意见》的规定，对涉事企业采取约谈告诫、暂停网签备案等行政监管措施，并以发布风险提示的方式提醒市民注意住房租赁过程中的风险防范。

三、民事法律关系及救济手段

      经查看多家住房租赁企业的合同后发现，住房租赁企业、房屋权利人及承租人之间的法律关系大概可以归纳为两种类型：代理租赁关系与转租关系。房屋权利人与承租人应首先明确自己所签订合同的类型，理清与其他各方的法律关系，才能合理合法地维护自己的权利。

（一）代理租赁关系的情况下，房屋权利人一般无权要求已经履行合同义务的承租人腾退房屋，只能要求租赁企业返还代收的租金。

      所谓代理租赁关系是指，房屋权利人与住房租赁企业之间签订的合同属于委托代理合同性质。租赁企业作为房屋权利人的代理人，根据合同约定向房屋权利人收取一定的费用，为其管理房屋，处理房屋出租，租金收取、纠纷化解等事宜。房屋租赁企业在代理合同签订后，再以房东或自己的名义与承租人签订租赁合同，将房屋转租给第三方。

     此种情况下，房屋权利人与租赁公司之间为代理关系，与承租人之间为房屋租赁关系。根据《民法总则》**百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”租赁企业作为房屋权利人的代理人，其代理行为的后果应由被代理人——房屋权利人承担。租赁公司与承租人之间签订的租赁合同对房东具有约束力。租赁企业收取租金的行为视为房东收取租金的行为。在承租人已经足额向租赁企业支付房租，且租赁合同尚未到期的情况下，房屋权利人即使没有收到租赁企业代收的租金，也仅仅是其与租赁企业（代理人）之间的纠纷，无权以此为由要求承租人搬离房屋。若房屋权利人强行驱赶承租人，承租人可以向人民法院提起诉讼，要求房屋权利人继续履行合同或者返还已经收取的租金并承担违约责任。

（二）转租关系成立时，若房屋权利人与租赁企业的合同解除时，实际承租人负有腾房义务。

     转租关系是指房屋权利人与住房租赁企业之间签订的合同为租赁合同性质，房屋租赁公司作为承租人再将房屋转租给次承租人，即实际居住人。转租关系的情形下，房屋权利人与租赁企业，租赁企业与次承租人之间分别存在独立的租赁合同，而房屋权利人与次承租人之间没有直接的租赁合同关系。

      若租赁企业因经营不善或跑路等情况未按合同约定向房屋权利人支付租金的，房屋权利人可按法律规定及合同约定解除租赁合同。在房屋权利人与租赁企业之间的租赁合同解除后，租赁企业与次承租人的合同已不具备继续履行的条件。而次承租人与房屋权利人之间也无直接合同关系，次承租人已经没有继续居住的法律依据。根据《**人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。所以，在房屋权利人与租赁企业之间的租赁合同解除后，房屋权利人有权要求承租人腾退房屋或者支付逾期腾房占有使用费。

（三）房屋权利人和实际承租人可通过向人民法院提起民事诉讼或向属地街道办事处申请人民调解的方式解决纠纷。

       在租赁企业暴雷跑路的情况下，权利受到损害的房屋权利人和实际承租人可以通过向人民法院提起诉讼的形式维护自己的权益。但是，诉讼的效果可能并不理想。一方面，诉讼成本高，时间长；另一方面，大部分租赁公司已经无法正常经营，部分企业负责人已经卷款逃匿，公司已是一个空壳，根本无法承担相应的赔偿责任。

      目前，成都市各街道办事处均设置了人民调解机构对租赁纠纷进行调处。建议房屋权利人和承租人可向其申请人民调解，以便在人民调解委员会的协调下，达成调解协议，妥善地化解矛盾纠纷。

四、对于涉嫌诈骗的房屋租赁企业或个人，受害人可向公安机关举报，要求追究当事人的刑事责任。

     《刑法》第二百二十四条规定，有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：

（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；

（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；

（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；

（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；

（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。

      **人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）第七十七条，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额在二万元以上的，应予立案追诉。

      根据我国刑法的规定，合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。其中，主观方面是否“以非法占有为目的”，是合同诈骗罪与一般合同纠纷的本质区别。认定行为人是否“以非法占有为目的”，应当结合行为人签订合同时的履约能力，履行合同中有无实际履约行动、对标的物的处置情况、未履行合同的原因以及事后行为人的态度等方面综合判定。

      据了解，部分房屋租赁公司因“高出低进”导致资金链断裂，公司经营困难，在明知已无力支付租金，或已欠付大量租金的情况下，仍以提高租金及支付少量、部分租金等手段诱骗房屋产权人与其签订或继续履行租赁合同，然后迅速以低于市场平均水平的价格将房屋转租套现。套现后的租金并不实际给付产权人，而是用于个人挥霍或事后卷款逃匿。租赁公司这种明知没有合同履行能力，以先部分履行合同的方法诱骗对方当事人签订和履行合同，骗取他人资金后挥霍、逃匿，恶意不履行合同，致使大量钱款无法返还的行为，若查证属实，应当认定为 “以非法占有为目的”的合同诈骗行为。

       因此，建议公安机关搜集相关证据，就住房租赁企业以“高进低出”、“长收短付”方式套现租金，而后卷款逃匿等行为是否构成合同诈骗罪立案侦查，以有力地打击犯罪行为，维护房屋租赁市场的正常秩序，保护人民群众的财产安全。

责任编辑：熊永林