以房抵债与房屋买卖合同的效

作者：杨  莉

   【摘要】购房者支付百万房款后迟迟拿不到房，诉讼中发现房子在出售前已抵债给第三人，且第三人一直占有使用。以房抵债与房屋买卖合同的效力孰优？谁能取得房屋所有权？

    【关键词】房屋买卖，第三人，以房抵债，合同效力

一、案情回顾

      2017年12月21日，杜某通过中介公司与贺某签订《房屋预约买卖合同》，约定贺某将位于成都市锦江区锦蓉佳苑的住房及车位以210万元的价格出售给杜某，杜某按约支付了购房款170万元，剩余40万元于领取不动产权证当日支付。签订合同时，房屋尚未办理不动产权属登记。贺某称房屋已出租，交付时间约定为2018年8月30日前，但到期后贺某迟迟拖延交付。杜某遂向法院提起诉讼，请求法院判决贺某交付房屋和车位，办理房屋和车位的权属转移登记，并支付违约金。

      诉讼过程中，多某向法院申请作为有独立请求权的第三人加入诉讼。多某持有贺某的商品房买卖合同原件，称其于2017年1月已取得案涉房屋及车位，且一直占有使用，系案涉房屋的合法所有权人。因此，多某主张杜某与贺某签订的《房屋预约买卖合同》无效，案涉房屋及车位应归其所有。

     原本看似简单的房屋买卖合同纠纷，在第三人出现后，合同的效力、房屋及车位的权属、各方的责任等问题变得扑朔迷离。案涉房屋及车位到底归谁所有呢？

     案件来源：（2019）川0104民初119号，（2020）川01民终5032号。

二、办案要点

      法院经审理查明，杜某与贺某签订《房屋预约买卖合同》之前未实地查看案涉房屋，因贺某称案涉房屋出租给他人，杜某担心涨价、急于购房，中介带杜某查看了同栋另一层楼同户型的房屋后，杜某与中介一起到重庆与贺某当面签订合同。至于多某，其主张因贺某欠其100万元无力偿还，双方协商一致签订《房屋买卖合同》以房抵债。庭审中，多某出示贺某签字的“借条”，载明：“今借多吉次旦现金1000000元，于2016年9月5日前至少归还500000元，余款按5分利息计算，注：如9月5日归还不了500000元，另罚100000元。以前与多吉次旦所有借条及承诺全部作废”。庭审中，多某陈述，贺某出具该借条后，未按约还款，其与贺某口头约定，若2016年年底不能还款，贺某就将案涉房屋抵给多某。其后，贺某未归还借条上载明的应于2016年9月5日前归还的借款。

      本案的争议焦点为：1、杜某与贺某之间的《房屋预约买卖合同》是否合法有效；2、多吉次旦所持的《房屋买卖合同》是否系贺某的真实意思表示；3、在认定前述两合同效力后，合同应如何履行、各主体应当承担何种责任。

       作为原告杜某的代理人，笔者从以下角度为其争取权益：

（一）**时间保全案涉房屋。

       律师接受代理后，经查发现贺某在西藏存在未决诉讼。律师立即向锦江区人民法院申请诉前保全，法院保全后第5日，拉萨市城关区人民法院到达成都准备查封案涉房屋，发现房屋已出售后向杜某发送执行裁定书，冻结了杜某应付未付给贺某的购房尾款。

（二）《房屋预约买卖合同》合法有效。

      鉴于“一房二卖”存在民事甚至刑事责任，杜某起诉后，贺某未回避问题，积极应诉，贺某的代理律师在庭审中明确表示贺某未将案涉房屋及车位出售过给多某，认可将案涉房屋及车位出售给杜某。根据《民法总则》**百四十三条的规定，民事法律行为有效的条件为：“行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。结合庭审中各方的举证及陈述，法院认定《房屋预约买卖合同》系杜某、贺某的真实意思表示，合同有效。

      至于杜某购房时未看房等问题，经中介工作人员出庭陈述房屋买卖经过，结合杜某举证证明购房款来源，在当时房地产市场火热的大背景下，杜某的行为不影响其与贺某房屋买卖的真实合意。

（三）《房屋买卖合同》未发生效力。

     《房屋买卖合同》的签订主体为多某与贺某，但落款处贺某的签名为印章，非本人签字，旁边有贺某的父亲的签字。多某同时举示了《委托书》证明贺某委托多某代为出租、出售案涉房屋，《委托书》落款处有贺某的名字及捺印，且《委托书》的落款时间与《房屋买卖合同》的落款时间系同一日。从代理的角度，根据《民法总则》**百六十二条、**百六十八条的规定，代理人的行为对委托人发生效力的前提是委托人的授权或追认，本案中无证据证明贺某委托其父亲代为出售案涉房屋及车位，贺某父亲的代签行为不构成代理。

      多某作为有独立请求权的第三人，应当对其《房屋买卖合同》有效的主张承担举证责任。在贺某父亲的代签行为不构成代理的情况下，多某须举证证明《房屋买卖合同》落款处贺某的签章系其本人加盖或经其授权加盖，并对《房屋买卖合同》和《委托书》签订时间相同、落款签名方式不同进行合理说明。多某在诉讼中未申请对《委托书》的落款进行笔迹鉴定，也未向法院提交其他证据证明《委托书》系贺某本人签字，未举证证明《房屋买卖合同》上贺某签名印章系贺某的真实意思表示。

       综上，多某不能证明《房屋买卖合同》经贺某签字或授权签署，《房屋买卖合同》未签署、未生效。

（四）债权债务未进行结算的情况下，以房抵债无效。

      根据多某举示的“借条”可知，其主张的100万元债权并未全部到期。庭审中，经法官询问，多某与贺某对双方债权债务未进行过结算，且无证据证明贺某同意以房抵债、或双方已将债权本息转化为房款。在债权尚未到期的情况下，债权数额与抵债务的价值可能存在较大差距，如认定此时以物抵债约定有效，可能导致显失公平。因此，在债权债务未进行结算的情况下，以房抵债无效。

       根据《物权法》第六条、第九条的规定，不动产不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记不发生物权效力。同时《物权法》**百零六条规定了“善意取得”，条件是受让人受让时是善意的、以合理价格转让、已登记或交付。结合本案案情可知，多某与贺某的《房屋买卖合同》从形式到实质均不属于能够使得案涉房屋发生物权变动效力的因素，因此多某对案涉房屋的主张亦无物权法的基础。

    三、裁判结果

       法院经审理确认《房屋预约买卖合同》合法有效，一审判决支持原告交付、过户及违约金的诉讼请求；二审予以维持。