君合资讯 | 企业国有资产转让不符合《中华人民共和国企业国有资产法》的规定，善意受让人是否能取得标的物所有权

企业国有资产转让不符合《中华人民共和国企业国有资产法》的规定，善意受让人是否能取得标的物所有权

作者：鲁良成  曹远军  刘  聪

【摘要】企业在处置国有资产过程中，未依照《国有资产评估管理办法》第三条、《中华人民共和国企业国有资产法》第四十七的规定进行资产评估以及未依照第五十四条第二款的规定采用公开竞价的交易方式与买受人签订买卖合同，交易双方签订合同的效力如何？法院认为这是管理性的强制性规定而非效力性的强制性规定，在受让人系善意的前提下而认定交易双方签订的合同有效。

【关键词】房屋买卖合同纠纷；国有资产处置；善意受让人；代理权

      2018年11月，康定市某小区46户业主代表来到四川君合律师事务所咨询房屋买卖合同及过户问题，经过鲁良成律师团队深入细致的分析和讲解后，业主代表十分满意，当即签订了代理合同。鲁良成律师及团队成员曹远军律师对该案件进行了细致的梳理，形成了完备的代理思路和方案，经过长达3年多的漫长诉讼历程，经历了一审、二审、再审，最终取得胜诉，维护了委托人的合法权益，实属不易。委托人高度赞扬了四川君合律师事务所的专业能力及价值理念。现将该系列案件中的争议焦点与大家分享：

一、案情简介

     原告：吴某，案涉房屋买受人，康定市某小区46户业主之一

     被告1：建筑公司，案涉房屋所有权人，某国企业

     被告2：代理公司，案涉房屋销售代理商

      建筑公司作为案涉房屋所有权人，于2015-2016年度、2016-2017年度、2017-2018年度分别与代理公司签订了《销售代理合同》，合作期限自2015年3月10日至2018年3月9日。2015年6月2日，根据《销售代理合同》约定，建筑公司向代理公司出具了《委托书》，约定全权委托代理公司对康定市某小区的案涉房屋进行宣传推广、销售、收款、过户、权证办理、税费收缴、相关政务部门及银行、公积金中心等相关事宜对接、办理，委托期限为2015年6月2日至2016年6月1日。代理公司于2017年7月28日与原告签订《房屋买卖合同》，合同签订后原告按约履行了全部付款义务，后代理公司将案涉房屋交付给了原告装修入住。合同约定二被告应当于2018年10月30日前配合原告办理案涉房屋过户手续，但经原告多次催告，建筑公司作为案涉房屋所有权人拒绝为原告办理过户，原告遂向法院提起诉讼请求判令二被告协助原告将案涉房屋产权变更登记到原告名下。

三、案件评析

争议焦点：

（一）代理公司的销售行为是否超出建筑公司的授权？

       原告签订《房屋买卖合同》的时间超过了建筑公司出具给代理公司的《委托书》的委托期限，建筑公司以此主张销售公司无权代理，请求法院判令《房屋买卖合同》无效。我方结合《销售代理合同》等证据，发现虽然委托书期限只到2016年6月1日，但是建筑公司和代理公司的《销售代理合同》却延续到了2018年，且代理公司直到2018年都还在使用《委托书》为其他购买了康定市某小区房屋的业主办理房屋过户手续，代理公司的行为至少构成了表见代理。一二审法院对此处争议焦点均支持我方观点。

（二）案涉房屋作为国有资产，未依法经过价格评估、公开挂牌销售的方式进行转让是否有效？

       建筑公司在诉讼过程中提出，《销售代理合同》第二条约定“甲方（建筑公司）采取由国资委等相关部门认可的评估价作为该批房产挂牌的底价进行公开挂牌，由买家自行摘牌或买家委托人参与摘牌获得目标房产，乙方（代理公司）负责协助买方完善与甲方合同签订、银行按揭、产权办理、备案登记、验房交房等全套服务内容，甲方对乙方服务的所涉工作提供必要的支持与配合”。建筑公司辩称案涉房屋系国有资产，转让国有资产应当按照《中华人民共和国企业国有资产法》第四十七条、第五十四条第二款的规定采取由国资委等相关部门认可的评估价作为该批房产挂牌的底价进行公开挂牌销售且在《销售代理合同》也有相关约定，并以案涉房屋转让未按照法律规定的方式进行转让为由向法院主张《房屋买卖合同》无效。

     《国有资产评估管理办法》第三条规定“国有资产占有单位有下列情形之一的，应当进行资产评估：（一）资产拍卖、转让”。《中华人民共和国企业国有资产法》第四十七条规定“国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司合并、分立、改制，转让重大财产，以非货币财产对外投资，清算或者有法律、行政法规以及企业章程规定应当进行资产评估的其他情形的，应当按照规定对有关资产进行评估”。《中华人民共和国企业国有资产法》第五十四条第二款规定“除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应当在依法设立的交易场所公开进行。转让方应当如实披露有关信息，征集受让方；征集产生的受让方为两个以上的,转让应当采用公开竞价的交易方式。”

       有关国有资产转让中未履行法律规定的相关程序的合同效力认定一直在学术界和实务界存有争议：

       1、山西省晋中市中级人民法院在(2021)晋07民终2169号一案中做出评述：“XXX供电公司签订《转让协议书》违反了《中华人民共和国企业国有资产法》关于国有资产转让的程序以及要求，原审认定《转让协议书》无效，于法有据，并无不当，本院予以支持。”即山西省晋中市中级人民法院认为《中华人民共和国企业国有资产法》关于国有资产转让的规定系效力强制性规定，国有资产转让双方未履行相关程序而关于国有资产转让的处置行为无效。

     2、北京市第三中级人民法院在(2020)京03民终10337号一案中做出评述：“上述条款（即《中华人民共和国企业国有资产法》第五十四条第二款）的意旨是加强对国有资产转让行为的行政管理，而非否定私法行为的效力，一审法院认定该法律条款属于管理性的强制性规定而非效力性的强制性规定正确。XXX公司出售自管公房已经北京市东城区人民政府住房保障和改革办公室批准，故XXX主张XXX违反上述法律规定出售房屋，合同应属无效的上诉意见，无事实及法律依据，本院亦不予采信。”即北京市第三中级人民法院《中华人民共和国企业国有资产法》关于国有资产转让的规定系管理性的强制性规定而非效力性的强制性规定，国有资产转让未履行相关程序而关于国有资产转让的处置行为不因此而无效。

      本案中针对此处争议，一二审法院均认为《中华人民共和国企业国有资产法》关于国有资产转让的规定系管理性的强制性规定而非效力性的强制性规定，原告系善意受让人，案涉房屋转让价格并没有低于当地同地段同类型房屋的市场价格，也没有损害国家、集体或者第三人利益利益，最终认定案涉房屋的转让行为有效，判决被告协助原告进行案涉房屋产权过户。

四、经验与总结

       虽然目前主流观点认为《中华人民共和国企业国有资产法》关于国有资产转让的规定系管理性的强制性规定，国有资产转让未履行相关程序而关于国有资产转让的处置行为不因此而无效，但是此案对作为国有资产转让的转让方与受让方仍有相当大的借鉴意义。

     （一）受让方在受让国有资产之前也应当尽到审慎义务，避免因取得国有资产所有权的行为不符合法律规定的形式要求而引发法律纠纷。虽然法律关于国有资产转让的规定系管理性的强制性规定，国有资产转让未履行相关程序而关于国有资产转让的处置行为不因此而无效。但是也应当注意到，如果交易双方之间不存在真实有效的买卖合同，且交易价格明显低于市场价格的，法院仍然可能会认为受让方非善意受让人而判令买卖合同无效。即企业国有资产转让不符合《中华人民共和国企业国有资产法》的规定，受让人取得标的物所有权的前提是善意受让人。

     （二）作为国有资产所有权人的国有企业、国有事业单位等，在转让国有资产之前一定要严格按照《中华人民共和国企业国有资产法》关于国有资产转让的规定对拟转让的国有资产进行评估并进行公开挂牌竞价销售，力求做到处置国有资产程序的合规合法化。