君合资讯 | 普法在身边——成都住宅专项维修资金六问六答

普法在身边——成都住宅专项维修资金六问六答

  作者： 罗芳艳

             

【摘 要】住宅专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，住宅专项维修资金的设立，为物业及时得到维修养护提供了基础性条件。那么关于住宅专项维修资金，如何使用？如何保管？如何申请？对于物业产权人将是至关重要的。

【关键词】物业管理；住宅专项维修资金  

一问：什么是专项维修资金？为什么要设立专项维修资金呢？

     住宅专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

    物业具有一定的保修期，如房间和外墙面的防渗漏保修期为5年，电气管线、给排水管道、设备安装为2年等。物业保修期内，由开发建设单位或者施工单位负责物业维修养护；当物业保修期满后，物业维修养护的责任则由保修单位转移到了物业产权人身上。在业主分散的情况下，如果没有住宅专项维修资金，要在短时间内向业主筹集物业共用部位、共用设施设备维修或更新、改造的费用十分困难。

    因此，住宅专项维修资金的设立，为物业及时得到维修养护提供了基础性条件。可以说，专项维修资金相当于房屋的“医疗和养老保险金”，有利于提高和保持房屋完好率，延长房屋的使用寿命，达到物业住用安全的目的。

二问：已过保修期期，房屋哪些部位可以申请使用专项维修资金？

      已过保修期，住宅共用部位以及共用设施设备可以申请使用专项维修资金。

     根据《成都住宅专项维修资金管理办法》第三条规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金；住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

     当然也不是所有的共用部位、共用设施设备都能申请使用专项维修资金。例如：（一）保质期内，应当由开发建设单位或者施工单位承担维修责任的；（二）供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用，应当由相关单位自行承担的；（三）物业服务合同中约定，应由物业服务人承担的养护费用的；（四）人为损坏，应当由侵权人承担维修责任的。

三问：专项维修资金由谁保管？

     专项维修资金保管一般由业委会保管或者由市住宅专项维修资金管理机构进行代管。

      成立业委会前：业主大会设立前，或者业主大会已设立但未申请划转专项维修资金自管的，专项维修资金应当由市住宅专项维修资金管理机构代管。

      成立业委会后：业主大会决定划转本建筑区划专项维修资金自管的，业主委员会应当持下列资料到区（市）县房产行政管理部门办理专户开设及资金划转手续，并告知街道办事处、镇（乡）人民政府。　符合办理条件的，经区（市）县房产行政管理部门签署意见后，由业主委员会在约定的专户管理银行开设专户，并告知区（市）县房产行政管理部门。市或区（市）县房产行政管理部门应当及时将代管的专项维修资金余额划转至该专户。开设的专户，应当接受市和区（市）县房产行政管理部门的监督。

四问：需要动用专项维修资金时，谁可以申请使用？

     一般情况下业委会或者物业服务企业均可申请使用专项维修资金。根据《〈成都市住宅专项维修资金管理办法〉实施细则》规定，已成立业主委员会的，由业主委员会作为使用申请人；未成立业主委员会但选聘有物业服务企业的，由物业服务企业作为使用申请人；未成立业主委员会且未选聘物业服务企业或相关主体不履职（无法履职）的，由街道办事处（乡、镇人民政府）作为使用申请人。 属于正常使用、应急使用的，业主委员会或街道办事处（乡、镇人民政府）可书面委托其他依法成立的主体作为使用申请人。授权使用由专项维修资金管理公约或应急使用预案约定的执行主体作为使用申请人。

五问：申请专项维修资金的流程有哪些？

    一般正常使用申请专项维修资金须经四步：拟定使用方案——业主表决——使用备案和预算资金拨付——竣工验收和结算资金拨付；若建筑区划已建立应急使用预案或专项维修资金管理公约的，那么只需三步：拟定使用方案——使用备案和预算资金拨付——竣工验收和结算资金拨付。

    根据《成都市住宅专项维修资金管理办法》第二十九条规定，专项维修资金使用，按以下流程办理：

（一）拟订使用方案。当建筑区划内住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造时，由相关业主、业主委员会、街道办事处、镇（乡）人民政府、物业服务企业或其他管理人（以下统称：使用申请人）拟订使用方案，并向分摊列支范围内业主公示，公示期不少于5日。按照本办法第三十条应急使用专项维修资金的，应当将使用方案告知分摊列支范围内的业主。

（二）业主表决。由业主委员会、街道办事处、镇（乡）人民政府组织业主依法表决通过使用方案。表决结果应当向业主公示，公示期不少于5日。

（三）使用备案和预算资金拨付。使用申请人持使用方案、使用备案表、费用结算票据等有关资料向区（市）县房产行政管理部门申请使用备案；其中，涉及动用售后公有住房专项维修资金的，还应当取得售房单位同意使用的书面证明。符合规定的，区（市）县房产行政管理部门应当及时备案。专项维修资金代管的，由区（市）县房产行政管理部门拨付预算资金；专项维修资金自管的，由业主委员会拨付预算资金。专户管理银行应当按照相关规定对资金支取资料进行审核，并及时完成资金支取。预算资金可在使用备案后拨付，也可待工程竣工验收合格后，一并拨付。预算资金拨付比例不得高于使用方案确定的总金额的50%。

（四）竣工验收和结算资金拨付。工程竣工后，使用申请人应当根据相关规定和使用方案约定组织验收，并将验收结果向业主公示5日。公示期满无异议后，专项维修资金代管的，由使用申请人持工程验收意见表、结算报告表、费用结算票据等有关资料向区（市）县房产行政管理部门申请拨付，符合拨付条件的，区（市）县房产行政管理部门应当及时拨付结算资金；专项维修资金自管的，业主委员会应当拨付结算资金。专户管理银行应当按照相关规定对资金支取资料进行审核，符合规定的，及时完成资金支取。

     建筑区划已建立应急使用预案或专项维修资金管理公约的，由约定的执行主体作为使用申请人，按照前款第（一）、（三）、（四）项的规定办理。　　

六问：未建立应急使用预案或专项维修资金管理公约的建筑区划，应急情形下，如何申请专项维修资金？

     未建立应急使用预案或专项维修资金管理公约的建筑区划，应急情形下，一般申请专项维修资金分四步走：由使用申请人报经街道办事处、镇（乡）人民政府确认——拟订使用方案——使用备案和预算资金拨付——竣工验收和结算资金拨付。若涉及到电梯、消防设施的，使用申请人书面报告街道办后，还应书面报告质量技术监督部门、公安消防部门，质量技术监督部门、公安消防部门应当实地查勘确认。

    根据《成都市住宅专项维修资金管理办法》第三十条规定，未建立应急使用预案或专项维修资金管理公约的建筑区划，当住宅共用部位、共用设施设备发生下列危及房屋使用安全的应急情形，需要立即使用专项维修资金实施维修的，由使用申请人报经街道办事处、镇（乡）人民政府确认后，按照本办法第二十九条**款第（一）、（三）、（四）项的相关规定办理：

（一）屋面防水损坏造成严重渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全，无法正常使用严重影响业主生活的；

（三）供水水泵损坏或水管爆裂导致供水中断，严重影响业主生活的；

（四）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身财产安全的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，严重影响业主生活，或危及财产安全的；

（六）消防设施设备严重损坏的；

（七）供配电系统中涉及的设施设备发生故障，造成停电或漏电，严重影响业主生活或危及人身财产安全的。

涉及电梯、消防设施的，使用申请人在书面报告街道办事处、镇（乡）人民政府的同时，应当书面报告质量技术监督部门、公安消防部门，质量技术监督部门、公安消防部门应当实地查勘确认。