金融实务：抵押权人对租金的优先受偿权、行权提与路径，及与承租人抵销权冲突解决
作者：卢宇
一、误会根源
可能很多人印象深刻的是《民法典》第410条有关“以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”的规定内容。可能正是因为对该规定印象深刻，进而产生抵押权人仅能对折价、拍卖或变卖价款优先受偿的错觉。
事实上，第410条仅应被理解为是针对抵押财产实施折价、拍卖或变卖行为时如何处理作出的安排。对于抵押权人对抵押物享有的优先权的对象范围，应当以《民法典》第386条为判断依据。
《民法典》第386条规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利（法律另有规定的除外）。该条规定应理解为，抵押权人在行使抵押权时，其对抵押物享有的优先权对象范围是基于担保财产的全部（含交换价值以及天然或法定孳息），这当然包括租金。
值得注意的是，就租金而言，其本质是让渡抵押物占有和使用权能而获得的收益对价。在负担租赁的情况下，由于抵押物的所有权权能并不完整，转让所有权的对价必然低于没有负担租赁的，这是常识。基于此，如果排除了对租金的优先受偿权，则事实上导致抵押权人并未完全对抵押物的全部价值享有优先权，而是由其他人债权人对相当于租金的部分抵押物价值享有了权利，这显然是与抵押权的优先权相悖的。
二、抵押人对租金的行权前提及方法
《民法典》第412条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。
根据该条规定，抵押权人对租金主张权利须满足三个条件：
1、抵押权人行使抵押权的条件触发（债务人违约）；
2、抵押物被人民法院采取扣押（保全）措施；
3、抵押权人向义务人（如承租人）进行通知。
未进行通知，而义务人（如承租人）已进行支付的，则抵押权人无权主张。
需要说明的是，通常法院在发布执行公告时，会在公告中明确要求承租人等禁止向出租人支付，而应当向法院支付，该做法能起到抵押权人通知的相同效果。如法院并未这么做的，则抵押权人有必要向法院提出申请或向义务人（承租人）发送相关函件，以主张权利。
三、与承租人的抵销权冲突
《民法典》第568条规定，当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销（根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外）。根据该条规定，主动进行抵销的一方，可以在自己对对方所负的债务未到期的情况下，与对方对自己的到期债务进行抵销。在租赁场合下，承租人是有权将未来应付租金与出租人对承租人的到期债务进行抵消的。这就导致，如该抵消行为发生在抵押办理登记之后的，该抵销是否对抵押权人产生约束的争议。
如租赁关系建立在抵押登记之后的，由于该租赁权在抵押权实现的时候自然要被涤除，一旦被涤除，抵销之债权债务并不实际存在，故不存真实存在的抵消关系，也就不存在争议的空间。只有租赁关系建立在抵押登记之前的，才有争议的可能。对此，我们区分不同情形进行分析：
1、如该抵销行为发生在人民法院依法扣押和通知后（含法院通知或抵押权人通知）的，则我们认为，由于已经进行通知，且承租人对出租人的债权是无担保普通债权，其对抵押物并无优先权，应当依据《民法典》第412条规定处理，该抵销对抵押权人不产生约束力。
2、如该抵销行为发生在在人民法院依法扣押和通知前，似乎承租人因未被通知而属于“善意”行事。
（1）如在抵押成立后承租人对出租人新增债权并据此行使抵销权的，则如认为该抵销有效的，则事实上导致普通债权优先于抵押权获得清偿，将根本颠覆抵押权制度，且为不诚信行为预留太大的操作空间，故不应当被准许。
（2）如承租人以其在抵押权成立前对出租人享有的债权进行抵销的，则我们认为，应当同时考察该债权是否存在“无故”被提前到期的情形。如“无故”被提前到期的，则承租人将自己的普通债权提前获得清偿的故意明显，而该结果导致抵押权人的优先权事实上被落空，故该情形下也不应当被准许。此外，我们还应当考虑，如用于抵销的租金并未到支付期限或者该租金为扣押和通知之后的所对应的租赁期内的租金的，则我们认为，基于普通债劣后与有担保债权的一般法理，本未到支付期的租金或扣押和通知之后的所对应的租赁期内的租金不应当对抵押权人产生效力，否则产生了颠覆抵押权制度的效果，不应当被准许。
对于以上否定抵销的情形，我们认为《民法典》第568条关于“依照法律规定不得抵销的除外”之规定可作为充分的依据。
虽然有以上分析，但在具体案件处理中，我们认为应同时考虑公平和效率问题，还应当适当兼顾承租人的利益。具体而言，在发生此类争议时，应当先行处置抵押物，在处置后或处置不能的情况下，抵押权人才能就不能清偿的部分要求承租人向其支付以用于清偿其债权。