对《**人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案 件若干问题的规定》第二十八条关于“非因买受人自身 原因未办理过户登记 ”的理解和应用

作者:彭莉花

【摘要】案外人A公司于2007年与某房地产公司签订《返迁安置协议》 ，取得人民南路某国际广场1楼1号房屋，房屋实际交付，款项已结清，但一直未办理过户登记。2024年， 因房地产公司被列为被执行人，案涉房屋先后被铁路运输法院、 中级人民法院、区人民法院查封。A公司向法院提起执行异议。法院根据《**人民 法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，认为案外人A公司在人民法院对争议房屋查封前， 已通过与被执行人房地产公司签订的《返迁安置协议》 ，合法取得了争议房屋的权利并支付了“返迁安置差价 ”，未办理过户登记非自身原因，故对案涉房屋请求中止执行的异议予以支持。

【关键词】  民事/案外人执行异议/执行异议和复议案件若干问题的规定/非买受人原因

1.案情简要

    案外人A公司与某房地产公司于2007年签订了《返迁安置协议》，约定房地产 公司将“汇日 · 央扩国际广场 ”1楼1号房（即案涉房屋，建筑面积141.16㎡）作为返迁安置房用于安置A公司；A公司向房地产公司支付面积补差款与过渡费差额的差额48760元；案涉房屋交付当日，双方签署了《业主临时公约》，作为本返迁 安置协议附件。2007年7月，A公司从工商银行将返迁安置差价款48760元转账支付给房地产公司。2007年8月1 日，A公司与房地产公司在案涉房屋的业主房屋交接单上盖章。“汇日 · 央扩国际广场 ”服务中心给A公司出具缴费通知书，通知A公司缴纳2008年1月起至2008年8月31日的物业服务费16939.20元，收款公司为某物业 服务有限公司，2008年9月，A公司通过工商银行将该物业费转账支付给某物业服务有限公司。后数年，A公司陆续向某物业公司支付了物业费。A公司又于2017年8 月16日起，将案涉房屋陆续租赁给他人使用。

    2024年3月，铁路运输法院在案涉房屋处张贴查封公告，A公司才得知房地产 公司已被列为被执行人，案涉房屋已被查封，同时发现，查封的案涉房屋的还有 中级人民法院和区人民法院。

    A公司随即向铁路运输法院提起执行异议。A公司称，其与被执行人房地产公 司于2007年前签订的《返迁安置协议》不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方已于2007年8月1日就案涉房屋办理了交接并入住，后陆续出租给第三人  使用，A公司在法院查封前已合法占有案涉房屋，并对案涉房屋进行使用和管理。 虽因历史原因，双方尚未办理案涉房屋分户产权证，但A公司作为案涉房屋的实际 所有权人享有作为不动产买受人的物权期待权，其享有的民事权益足以排除执行。

    铁路运输法院认为，案外人A公司与被执行人房地产公司之间签订有返迁安置协议，主要内容是一方交付案涉房屋给对方作为安置房，该协议系双方平等自愿签订，内容也合法有效，故该合同关系可视为买卖合同关系。《**人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 ”根据查明的事实，案外人与被执行人在法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面安置协议（可视为买卖合同）；案外人在法院查封之前已缴纳案涉房屋的物业费等费用，应视为在法院查封之前已合法占有该不动产；因案涉房屋系对案外人的安置房，安置面积内的房屋无需支付价款，案外人已按安置协议支付了安置面积外（即超面积部分）的款项，应视为已支付全部价款；案涉房屋至今未能过户给案外人，但无证据证明系案外人自身原因造成。根据案外人提供的成都市府南河管委会《对市邮政局“关于落实锦江大桥邮电所的报告 ”的回复》等材料判断，案外人此次安置前被拆迁的锦江大桥房产产权未确认，导致案涉房屋未能办理过户手续。此系客观原因，不是案外人自身原因。法院裁定对案外人异议予以支持， 裁定中止对案涉房屋的执行。

A公司收到铁路运输法院裁定后，分别向中级人民法院和区法院提供该裁定书及相关事实证据，最终，中级人民法院和区法院均裁定中止对案涉房屋的执行。

2、律师解读

《**人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第 二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按 照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧，本案中，也无争议。但对于第4个条件，理解不一致，是否归结于买受人自身原因，属于主观判断，在具体审理案件中很难把握。本案执行异议审查中，各法院均反复询问，案涉房屋为何长达近20年没有办理过户登记？解封了就能办理过户登记吗？法院询问该问题的本质就是在询问是否是“非因买受人自身原因未办理过户登记 ”。

因时间跨度很长，经A公司翻阅尘封档案，除查询到《返迁置换协议》 ，补差价的银行转账凭证， 以及《业主临时公约》 ，物业费缴纳凭证和租赁合同外，还查询到一些政府纪要和内部文件，得知被拆迁房屋系A公司投资修建，后因权属问 题与市房地产管理局发生纠纷，故一直未能办理权属登记。至于返迁安置后A公司是否就案涉房屋向房地产公司主张过办理过户登记，无相关证据留下，且人员变更频繁，到**的资产管理人员手中时，已不知晓该处房产还未办理过户登记。

为此，笔者回复法院：根据实践，被拆迁房屋进行置换时，通常要将原产权证交付拆迁单位，交付后，拆迁方才会为被拆迁人办理置换后的房屋权属登记。 因本案被拆迁房未能办理产权非被拆迁人原因，若因此导致返迁安置房不能办理过户登记，非被拆迁人自身原因所致；再次，本案中返迁安置房为开发商开发的商品房，过户登记的义务人应为房地产公司，且《返迁安置协议》也明确约定， 房地产公司负责收集并向有关部门提供相关文件，直至满足办理该拆迁房分户产权......；最后，根据**人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪 要》 的通知（法〔2019〕254号）第127条，......一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。另，至于案涉房屋解封后能否办理过户登 记，还需要看不动产登记中心的过户条件以及房地产公司的配合程度，若不能， 则进一步提起确权之诉。