以房抵债的债权人如何保障自身权利的实现
【摘要】在司法实践中,对于债权人通过与开发商签订以房抵债协议,拟以房抵债的形式取得案涉房屋的所有权并已经占用使用案涉房屋,但因开发商原因导致其不能按期办理房屋过户手续的情形较为常见。在此过程中,案涉房屋的权利往往处于不明的状态,尤其是建设项目的承包人向法院提起要求发包人(开发商)支付工程款的诉讼判决后,该建设项目的房屋多会被开发商的其他债权人申请查封,债权人为解除查封又多通过执行异议或执行异议之诉的方式维权。本文选取的案件经过执行异议和一审阶段审理,作者就以该案例经历的执行异议、一审过程,结合目前法律规定,论述债权人拟通过以房抵债的形式取得的对案涉房屋所有权过程中的风险及应如何保障自身权利的实现。
【关键词】以房抵债;首查封;合同债权;申请执行;案外人执行异议之诉
一、案情介绍
杨某某向人民法院提出异议称其与南充某某公司长期提供广告服务。双方经结算,南充某某公司下欠杨某某服务费550万元。2016年8月,杨某某与南充某某公司达成以广告服务费抵扣购房款的合意,由杨某某购买南充某某公司开发的案涉房屋。为了办理产权备案的需要,2018年9月12日,杨某某与南充某某公司签订《商品房买卖合同(现售)》,双方约定南充某某公司将案涉房屋出售给杨某某,用销售的房产抵扣下欠杨某某的广告服务费。2024年,杨某某前往不动产登记中心办理产权证才得知房屋被查封。杨某某认为,案涉房屋在被法院查封之前其已通过以广告服务费冲抵购房款的方式合法取得,并向房管局备案登记。故向法院起诉,请求解除对案涉房屋的查封。
执行异议阶段,人民法院认为杨某某的执行异议符合**人民法院《**人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,裁定中止了申请执行人对案涉房屋的执行,但在之后的执行异议之诉中,法院在一审阶段结合在案证据却判决准许申请执行人执行案涉房屋。
因该案争议焦点的法律问题典型,作者就其中的案件事实与法院的审理过程进行详细介绍并阐述自己的观点,希望对该问题所涉法律规定的理解与适用作出有益的讨论。
一、债权人应尽可能收集其债权的真实性的证据
债权人在合同履行中,应尽可能收集其债权的履行凭据,主要体现在合同的签订、各方的履行情况、款项的支付、结算的办理(进度款、结算款等)、发票的开具,以及以房抵债前对债权人债权的梳理及确认,抵债前的债权数额和抵债后的债权数额、抵债后债权的催收等方面。
(一)该案主要事实
2018年9月3日,南充某某公司与杨某某签订的《商品房买卖合同(现售)》,约定杨某某购买案涉房屋,建筑面积618.07平方米,总价款为550万元。杨某某应在2018年8月2日前支付该商品房全部价款。南充某某公司应当在2016年6月30日向杨某某交付房屋。南充某某公司依法选聘的前期物业服务企业为成都某某公司,物业服务时间从2016年6月30日起。2018年9月12日,某市房地产管理局对该商品房买卖合同登记备案。杨某某提交的另案生效民事判决,载明杨某某是案涉房屋的业主,未向成都某某公司交纳2018年9月13日至2024年12月31日期间的物业管理费。
2022年5月5日,申请执行人(建设项目承包人)申请查封了案涉房屋。
(二)执行异议法院裁定及一审民事判决的说理
执行裁定书①(2025)川13 执异6号执行裁定书。:“本院认为,杨某某与南充某某公司在涉案房屋被查封前,签订了商品房买卖合同并于2018年8月2日在房地产管理局备案。房屋被查封后,债权人提出异议称案涉房屋由二人购买,系用南充某某公司欠二人广告服务费的方式全额冲抵购房款,所提异议为主张房屋所有权,该权利为当事人的实体权利,所提异议的主要目的是阻却本案对案涉房屋的执行。对于以南充某某公司欠二人广告服务费的方式冲抵购房款的效力,执行程序不能评判,应另寻其它程序解决。因案外人、当事人不服异议裁定可提起执行之诉,二异议人请求解除查封申请的条件尚未成就,对该项请求不予支持。二异议人其所提异议的理由部分符合**人民法院《**人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形的且其权利能够排出执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款或者已按约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因自身原因未办理过户登记。”的规定,本案原系轮候查封,因XX区人民法院在先查封已解除,现本院为首查封,应中止对标的物的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条“执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼之规定,裁定如下:中止对案涉房屋的执行。”
一审民事判决书②(2025)川13 民初9号民事判决书。:“关于杨某某对案涉房屋享有权益的性质。首先,按照**人民法院第 72 号指导案例《汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》的裁判规则:‘借款合同双方当事人经协商一致,终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的,不属于《中华人民共和国物权法》**百八十六条规定禁止的情形,该商品房买卖合同的订立目的亦不属于《**人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的作为民间借贷合同的担保。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额,人民法院应当结合借款合同等证据予以审查以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。’,人民法院应当审查已转化为购房款的债权金额,以防止当事人将法律不予保护的债权转化为已付购房款。本案中杨某某述称二人与南充某某公司之间存在广告服务合同关系,双方办理结算后,南充某某公司与二人达成以购房款抵广告服务费的合意。但杨某某在诉讼中仅提交了《商品房买卖合同》《客户交房情况说明》《办理房屋国有土地使用证通知书》《证明》等证据,并未提交其与南充某某公司之间存在广告服务合同关系并履行、结算的相关证据。就现有在案证据,本院无法核实广告服务费债权的真实性、具体数额以及债权转化为购房款的情况。…因此,杨某某对案涉房屋享有的民事权益不足以排除申请执行人对案涉房屋的强制执行。”
(三)作者观点
本案例所涉房屋因系商铺,人民法院在审核案涉房屋是否享有排除申请执行人执行权利时,适用的是《**人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》(以下简称:《执行异议和复议规定》)第二十八条之规定,债权人应举示前述证据以证明其符合上述构成要件,享有排除申请执行人执行的权利。因债权人系通过以房抵债的形式取得案涉房屋,故债权人无法提供其支付房款的凭证,则需举证证明其债权的真实性,结合其他证据来佐证其享有的债权已经抵扣了购房款,以完成举证责任。但在前述案件中,对方代理人认为其提供的证据足以证明其符合前述第二十八条的规定,但其关于对以房抵债所涉及的债权的真实性的举证,却拒不提供,其认为其已经完成举证责任,在法院的释明并宽限举证期的情形下,仍不能完成对债权真实性的举证,笔者认为其为本案一审阶段改变原裁定结果,支持申请执行人的主要原因。故债权人在拟以房抵债实现债权时,应综合评判自身持有的证据材料,是否足以支撑债权真实性的举证,避免后期维权举证困难。
二、债权人应与开发商签订合法有效的《以房抵债协议》
债权人应与开发商签订合法有效的《以房抵债协议》,且案涉房屋在抵债时应确认不应存在任何查封限制。在本案例中,杨某某主张其完成了抵债行为,并提供了《商品房买卖合同》等证据予以作证,但《商品房买卖合同》仅约定了商品房的销售相关事宜,对抵债只字未提,在此情形下,杨某某与开发商的抵债亦是存疑的。最终,人民法院未支持杨某某的异议,准许申请执行人继续执行。
结合案例的分析,债权人与开发商之间通过签订合法有效的《以房抵债协议》,协议书面化,至少要具备以下条款:标的房屋信息(具体房号、面积、备案价、状态等);债务抵偿范围(明确抵偿哪笔债权等)、权利瑕疵担保(开发商得承诺房屋无抵押、查封、租赁等情形,且具备合法处分权),预告登记手续、过户登记条款(过户时限、税费承担等)、违约责任等等条款,需要强调的是,“抵债协议履行完毕前,原债权并不消灭,债权人仍可主张”相关内容尤为重要,避免出现后续产生纠纷后,不能主张原债权。
债权人应按照已签订的协议,督促开发商按约履行,及时办理过户手续。
三、债权人应与开发商签订合法有效的书面买卖合同
债权人应与开发商签订合法有效的书面买卖合同,及时办理预告登记手续、过户登记条款,以保障自身权利。前述合同系举证债权人符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的构成要件之一,结合其他证据,债权人对案涉房屋享有的房产享有的民事权益可以排除申请执行人对案涉房屋的执行权利。
同时,债权人对案涉房屋享有的房产享有的民事权益,应形成于案涉房屋被查封之前。
四、债权人应督促开发商按约交付案涉房屋及过户
对于以房抵债而言,房屋的过户遵守不动产物权变动的一般规则,即,仅完成交付不发生所有权转移,只有在办理过户手续后才能实现清偿目的。
房屋的交付系债权人依据《执行异议和复议规定》第二十八条排除申请执行人执行的重要依据,应及时办理,否则,将不能对抗申请执行人的执行。在交付后,债权人应及时办理交付相关手续,不能办理的,收集相关物业费缴纳凭证等证据作为已经交付的凭证。在本案的案例中,债权人完成了相应的举证。人民法院的生效判决对债权人欠付物业费的时间及费用予以了确认。
五、债权人对案涉房屋享有的民事权益,不能完全对抗工程价款优先受偿权
因案例案所涉房屋为商铺,非用于保障居民生存权,故债权人不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者物权期待权保护情形,根据《**人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》(法释〔2023〕1号)**条的规定和《**人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条的规定,本案因以房抵债而签订商品房买卖合同中的买受人债权并不优先于工程价款债权、并不能排除工程价款优先受偿权的主张,即承包人享有的工程价款债权优先于债权人对案涉房屋享有的房产享有的民事权益。
责任编辑:刘军锋