《民法典》新增居住权带来的影响

作者：刘艳律师团队

   【摘要】目前社会中存在很多住房问题，例如老人赡养、离婚纠纷、房屋租赁等。在司法实践中，也大量存在着居住权纠纷案例。《民法典》中新增用益物权居住权具有很强的排他性，确立居住权制度，肯定了居住权的立法价值，有利于解决更多生活中的纠纷。

   【关键词】 民法典；物权编；居住权。

    《德国民法典》《法国民法典》《意大利民法典》《瑞士民法典》等欧洲国家的民法典都对居住权制度作出了规定。对于弱势群体利益保护的考虑，2002年至2005年《物权法（草案）三次征求意见稿》中均就居住权作出规定，但2007年正式颁布的《物权法》中还是予以删除。本次《民法典》物权编将居住权确定为一项法定用益物权，有效兼顾商品房购买的稳定性和房租租赁的灵活性，有利于克服传统二元房屋供应体系的弊端，是一项住房领域供给侧改革的重要成果，体现了以人民为中心的发展思想，对实现“人民群众住有所居”的目标具有现实意义。

一、居住权

（一）居住权的起源

    居住权最初来源于古罗马法，是一项古老的权利类型，罗马法时代即已存在，属于人役权的范围。罗马法中的居住权具有扶弱、施惠的功能，因而往往通过遗嘱、遗赠等单方法律行为作出，居住权制度对大陆法系民法典的制定产生了很大影响。关于我国是否应当引入居住权制度，早在《物权法》制定时就存在争议。在征求意见稿中做出过规定，最后删除，主要理由是认为居住权的使用范围可能较窄。

（二）居住权的定义

    居住权，是一种为了实现生活居住目的，具有占有、使用权利的用益物权。居住权属于用益物权，用益物权是对他人之物在一定范围内占有、使用、收益的定限物权。一般的用益物权以占有、使用、收益为主要内容。由于居住权一般不具有收益权能，因此主要是占有、使用权。

（三）居住权的设立

    居住权一般是无偿设立，但是如果双方当事人另外有约定的也可以有偿设立。设立需要经过登记，通过合同在不动产上设立的，居住权的成立采取强制公示的物权模式，需要办理居住权登记手续。登记具有物权变动效力，权利自登记时设立，登记机构是不动产登记的机构。如果是以遗嘱方式设立的居住权，则与基于继承、遗赠引起的其他的物权变动一样，不需要办理登记，继承人或遗赠人自动获得该不动产的居住权，但是由于未经登记该居住权不得对抗善意第三人。居住权的设立方式有合同、遗嘱两种。

1、通过合同设立

   《民法典》第367条规定，设立居住权，当事人应当采取书面形式订立居住权合同，其条款主要包括当事人的姓名或名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期间等。主要的表现形态有四种，其一，所有权人与买受人签订居住权合同；其二，所有权人与买受人同时签订买卖合同与居住权合同；其三，所有权人将住宅的所有权转让给买受人，并为第三人设立居住权；其四，所有权人将住宅出卖给买受人，同时要求买受人为第三人设立居住权。

2、通过遗嘱设立

   《民法典》第371条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照使用本章的有关规定。”参照《民法典》第230条之规定，自遗嘱生效即继承开始时，居住权设立，而不以办理登记为设立条件。通过遗嘱设立居住权，从性质上来说是附义务的遗嘱。遗嘱作为单方法律行为，居住权设立的形式和效力应当参照《民法单》继承编中遗嘱的形式和效力的规定加以认定。

二、案例分析：

    案号：（2015）渝五中法民再终字第00043号

（一）基本案情

    被告刘父、周母系夫妻，原告刘某女系二被告的独生女。2012年11月，刘父、周母、刘某女购买经开区房屋一套，合同约定刘某女占90%，刘父、周母各占5%。2014年5月，该房屋交付使用，同年8月办理了房屋产权证，载明该房屋为成套住宅，权利人为刘父、周母、刘某女，但未对产权份额予以明确。刘某女与刘父、周母因房屋装修发生争议，刘某女于2014年6月2日书面通知二被告停止装修该房屋未果。审理中，二被告明确表示不愿将其拥有的房屋产权份额转让。另查明，二被告仅有与刘某女共有的一套房屋居住，现暂住他人房屋。

    案涉房屋大部分房款由刘父、周母出资，刘父、周母购房时将大部分财产份额登记在刘某女名下，超出刘某女出资部分，具有赠与性质。

（二）裁判依据及结果

    一审依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十九条之规定，判决：驳回原告刘某女的诉讼请求。

一审法院认为，公民的合法财产权益受法律保护，案涉房屋系成套住宅，是一个整体，具有不可分性，因刘父、周母无其它房屋居住，案涉房屋是其唯一可行使居住权的场所，刘父、周母对案涉共有房屋有权居住。

     二审按照《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，“……共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。”本案中，刘某女举示的证明无法证明其请求分割涉案房屋符合法律规定，故刘某女上诉理由不成立，一审判决结果正确，应予维持。

    再审按照《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，“……共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。”本案中，刘某女举示的证据无法证明其请求分割涉案房屋符合法律规定，故刘某女上诉理由不成立，一审判决结果正确，应予维持。

    再审法院认为（2014）渝五中法民终字第06040号民事判决认定为共同共有不当，导致适用法律有瑕疵，应予纠正，但判决结果正确，应予维持。

    根据《中华人民共和国物权法》第七条明确规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。“本案中原被告之间具有特殊关系，刘某女要求其父母转让财产份额的诉求与善良风俗、传统美德的要求不符。

    判决结果：本案经过一审、二审、再审，一审判决驳回刘某女的诉讼请求，二审维持原判，再审维持二审民事判决。

（三）居住权对本案的影响

    《民法典》设立居住权后，本案类似情况出现时，刘某女可以与刘父、周母签订书面居住权合同并进行登记，为刘父、周母设立居住权。刘父与周母不必再担心刘某女取得房屋的全部产权后变卖房屋而导致其二人无房居住，刘某女也可以提前实现自己的诉请，提前分割房屋的所有权。

 三、《民法典》居住权在生活中的应用与影响

（一）在不动产所有权转让方面

    在不动产上设立居住权，对居住权人来说是一种权利保护，但在不动产所有权转让的法律关系中，居住权的存在对买受人而言则是一种权利瑕疵。《民法典》生效后，在购买不动产之前，除了不动产的所有权属、查封、抵押、租赁等情况，还需要核实不动产是否登记有居住权。一旦房屋登记有居住权，买受人即使拥有了房屋所有权，也会因居住权的存在而无法获的房屋全部使用权。

（二）在老人赡养方面

    居住权制度的出现能有效解决父母设立遗嘱时常有的一个困惑。父母立遗嘱时基本是将不动产转让给子女，但同时他们又会担心不动产转让给子女后另一半的居住养老问题。居住权制度的出现，可以让父母在遗嘱中直接设立居住权，规定子女有权继承房产，但同时配偶对不动产享有居住权，从而保障配偶在自己过世后继续在不动产内居住养老的权利。

（三）在婚姻关系中

    居住权制度为离婚纠纷中弱势一方的生活居住问题提供了新的可行性解决思路。婚姻关系中对不动产出资较少的一方可以通过设立居住权的方式保护自身居住权益。在夫妻离婚时，可以通过居住权的设立，来有效保护经济实力处于弱势的一方。譬如，丈夫和妻子离婚析产时，房子分给丈夫所有，但丈夫同意经济实力较差的妻子对房产拥有居住权，在离婚后仍然居住在房子内，给妻子一个居住保障，待特定条件达到（如再婚或约定期限届满）再注销她的居住权。在这种情形下创设的居住权较好的实现了满足居住权人实际生活需要的目的。

（四）产生新的房产交易模式

    居住权设立并登记后具有较强的稳定性，适合对不动产有长期居住需求的人进行居住，可能会催生出买房、租房之外的第三种房屋交易模式：房屋居住权交易。在这一交易模式下，居住权人向不动产所有权人支付对价，所有权人为居住权人设立居住权，居住权人即对不动产享有居住权，居住权人使用房屋期间需要承担不动产的修缮、税费等费用，所有权人也可获得对价，这种新型房产交易模式可以增强居住权人对不动产使用的稳定性。

结语

    居住权的立法初衷是可以为弱势群体提供基本的住房保障，体现了法律的社会扶助职能，有利于落实住房保障制度政策。《民法典》规定居住权制度可以有效保障社会生活中弱势群体的住房利益，为司法实践中对居住权的适用提供明确的法律支撑。