已售不动产被查封时，买受人的权利区分与保

作者：林 梅

   【摘要】买受人签订合同并支付款项购买不动产后，在办理产权过户登记之前，若该不动产作为另案金钱纠纷的执行标的被法院查封时，买受人可向人民法院提起执行异议申请及执行异议之诉。根据法律及司法解释的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。而商品房消费者之外的一般买受人的权利不能对抗抵押权。一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，适用《**人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定。

    【关键词】查封；执行异议；商品房消费者；一般不动产买受人

      房屋买受人在购买房屋时，经常会遇到签订合同并付款后却因种种原因未能办理产权证的情况。此种情况下，一旦房屋出售方卷入其他债权债务纠纷，买受人已经购买但尚未过户的不动产很可能会成为另案纠纷的执行标的被法院查封，甚至拍卖。买受人可能会面临既拿不到房屋，也追不回房款的情形。为什么买受人已经付款购买的房屋会被法院当作出售方的财产查封？法律是否对房屋买受人的权利进行了保护？买受人又应当如何在交易中降低此类风险的出现呢？

一、已售不动产作为出售方的财产被法院查封的法律依据

       在很多购房人的认知里，签订了房屋买卖合同并支付了购房款后，房屋就属于自己了，为什么还会被法院当作其他人的财产查封？法院查封的依据在哪里呢？

    《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

     根据以上规定，房屋作为不动产，其权属以房屋管理部门对外公示的不动产登记簿上记载的权利人为准。权属的变更也以登记为准，未经登记，不产生物权变更的法律效力。购房人虽然已经与开发企业签订了商品房买卖合同，并支付全部或大部分购房款，但因未办理产权变更登记，不动产登记簿上记载的权利人并未变更。法院在执行过程中是以不动产登记簿上记载的权利人来判断房屋的权属，因为房屋依然登记在出售方名下，所以就会被当作出售方的财产被查封。

      同时，**人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第17条也规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；……”

      值得注意的是，商品房买卖合同的网签及备案登记，不能代替权属变更登记，不能排除法院的强制执行。根据相关法律法规的规定，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。房屋交易合同备案制度作为一种行政管理手段，是通过对商品房预售合同的管理，更好地保护购房者的合法权益，核心目的是为了防止预售期间“一房多卖”现象的发生，并不产生商品房物权变动的效力。所以，只要买卖双方未办理产权过户登记，无论买卖合同是否备案，房屋都可能被法院作为开发企业的财产查封。

二、购买的不动产被查封时，买受人的司法救济途径——执行异议申请及执行异议之诉

      当已经购买的不动产成为另案执行标的被法院查封时，买受人可通过向法院提起执行异议申请及执行异议之诉的方式维护自己的合法权利。民事诉讼法第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”。

      已购不动产被法院查封时，认为自己权益受到侵害的买受人可以向人民法院提出书面的执行异议申请，请求人民法院停止执行，解除查封。人民法院会对其申请进行审查。若买受人的权利足以排除强制执行，申请理由成立的，法院会裁定中止对不动产的执行，解除查封。若申请理由不成立，法院则会裁定驳回。在执行异议申请被法院驳回后，买受人还可以提起执行异议之诉，以案外人的身份起诉申请执行人或被执行人（不动产出售方），以达到请求法院停止执行，解除查封的目的。

三、一般不动产买受人和商品房消费者权利的区分与保护——《执行异议与复议规定》第28条、第29条的适用

      从签订购房合同并付款到产权证办理前的这一段时间，不动产买受人对不动产享有的仅仅是一种物权期待权，而非真正的物权。理论上，该权利只是普通债权，在与其他债权，特别是与抵押权、建设工程价款优先权发生冲突时，并不具有优先受偿性。不动产一旦成为另案金钱债权债务纠纷的执行标的被查封，将会面临不确定的处置风险。这对不动产买受人，特别是倾其一生所有购买**住房的消费者来说是极不公平的。为了更好地保护公民的物权期待权和基本生存权，法律和司法解释根据具体情况，将买受人区分为一般不动产买受人与商品房消费者，分别给予了不同程度的特殊保护。

（一）一般不动产买受人：符合规定的一般不动产买受人对其所购房屋的权利可优于普通债权得到保护，但不得对抗抵押权、建设工程价款优先权——《执行异议和复议规定》第28条

     根据**人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第28条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
   1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
   2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
   3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
   4、非因买受人自身原因未办理过户登记。

    本条规定针对的是一般不动产买受人，保护的是其物权期待权。买受人只要符合《执行异议和复议规定》）第28条规定的条件，其对已购不动产的排除执行异议申请就有可能得到法院支持，从而解除对已购不动产的查封。

      但是，符合以上条件的一般不动产买受人，其权利只能对抗普通债权，不能对抗抵押权等优先受偿权。即，只有当申请执行人为普通债权人时，买受人的执行异议才会得到法院支持。如果申请执行人对执行标的依法享有抵押权时，根据《执行异议和复议规定》第27条，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，除非法律司法解释另有规定。

（二）商品房消费者：交付全部或者大部分款项的的商品房消费者，其权利优于抵押权、建设工程价款优先受偿权——《执行异议和复议规定》第29条

     如前所述，《执行异议和复议规定》第27条规定，一般不动产买受人的权利不能对抗申请执行人的担保物权等优先受偿权，但法律司法解释另有规定的除外。司法实践中，《执行异议和复议规定》第27条的但书条款通常是指《**人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）（以下简称《批复》）及《执行异议和复议规定》第29条的规定。

      根据**人民法院《批复》第1条、第2条的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，即：交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。所以，抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但需特别注意的是，《批复》对消费者予以优先保护是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，人民法院在实践中对适用条件进行了严格把握，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。

      根据《执行异议和复议规定》第二十九条及司法实践，只有符合下列条件的买受人才属于商品房消费者，其权利才可以优于抵押权和建设工程价款优先权，其执行异议才能得到法院的支持：

      1、买受人提出执行异议的标的应该是登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房。只有购买房地产开发企业出售的商品房的房屋买受人才可被认定为商品房消费者，二手房的买受人不适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。

     2、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，即房屋的购买发生在房屋被法院查封前。

    3、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。根据审判实践，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。其他购房用于经营或牟利的不动产买受人不能列入消费者范围获得特殊保护，只能作为一般买受人适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。

     4、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。为保护购买商品房用于居住的自然人消费者的生存权利，司法解释中放宽了付款要求，只要求已付款不低于合同总价款的50%，且不要求将剩余价款交至法院执行。实践中，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

     综上所述，法律和司法解释将房屋买受人区分为商品房消费者和一般不动产买受人，分别对其权利进行了不同程度的保护。商品房消费者的权利可对抗抵押权等优先受偿权及普通债权，而一般不动产买受人的权利则只可对抗普通债权。

四、不动产买受人如何**程度地降低交易风险

（一）在购房前尽量了解房屋的基本情况，在确定房屋权属无争议的情形下与开发商签订合法有效的书面购房合同。

     买受人在购房时首先应通过多种渠道了解房屋的基本情况，核实房屋是否存在抵押、查封等情形，避免购买权属不清，可能存在纠纷的房产。其次，要与出售方签订合法有效的书面买卖合同。合法有效的书面购房合同是请求法院解除查封的必要前提之一。如果在房屋被查封前只是签订了不具备购房合同全部要件的认购书、意向书等，则房屋买受人的执行异议很难得到法院支持。

（二）妥善保管购房的付款凭证

      无论是对于一般不动产买受人还是消费购房者，不动产价款全部或大部分交付都是申请执行异议的关键，买受人在支付房款后，一定要妥善保管付款凭证，包括发票、收据、银行转账记录、POS单等所有能证明自己已经支付款项的证据材料。

（三）保存能证明已合法占有不动产的证据

      对于消费者之外的一般不动产买受人，其物权期待权必须以一定方式对外进行公示才会产生基本等同于物权的效力。所以，合法占有不动产是一般不动产买受人的执行异议得到法院支持的必备条件。买受人可通过交房通知书、装修合同、物业费、停车费、水电费、燃气费的交费凭证等证据证明其在法院查封前对不动产的占有。对于尚未竣工或已竣工但尚未交付的房屋，由于缺乏合法占有这一要件，一般不动产买受人的执行异议申请不能得到法院支持。

（四）向登记机构申请受让物权预告登记

    《执行异议和复议规定》第三十条规定：金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。所以，房屋买受人在购买房屋后，可根据《物权法》第二十条的规定，向登记机构申请预告登记。买受人进行了预告登记的，其对房屋或其他不动产的请求权就具有了物权效力，即具有了排他效力，可以对抗第三人，预告登记人提出执行异议申请或执行异议之诉的，法院应予支持。

（五）在条件具备时尽快办理过户登记

     办理产权变更登记需要买卖双方共同完成。如果过户手续齐备，不存在障碍，买受人应立即办理过户登记手续，取得不动产产权证，以从根本上避免不动产被当作出售人的财产被查封的情况。