君合论坛 | 关于“信托制物业服务”的法律研究

关于“信托制物业服务”的法律研究

 作者：王   密

【摘要】2019年5月，成都市率先在武侯区的12个居民小区开展“信托制物业服务”模式试点，也确实在试运行中取得了不错的社会效果，但笔者从现行法律规定的角度进行分析后认为，“信托制物业服务”在委托人主体的法律地位、信托财产不明确等方面，尚无法在现行的法律法规中找到合法依据的问题，进行分析。

【关键词】信托；物业管理；信托制物业

一、了解“信托制物业服务”

     “信托制物业服务”先后在成都武侯区部分小区落地，按照其倡导者的设想“有效破解传统物业服务模式的治理困境，给基层群众提供新的物业服务服务模式选择”。对于旨在解决物业治理困境进行的制度创新是值得提倡的，但是制度创新必须尊重法律，适应当下的法治环境。

    “信托制物业服务”，是一种运用信托理念和方式管理小区物业的新型物业服务模式。主要操作模式是将小区业主缴纳的物业服务费和小区公共资源经营收益（如广告位收入、公共区域停车费收入）等小区居民共有财产设立为信托基金，由业主大会或业委会作为委托人，委托物业服务企业（受托人）用于小区物业管理服务，物业服务企业按照约定的标准管理小区，并按照约定的比例（一般为8%～15%）获取管理人服务报酬（利润），剩余基金则全部用于小区物业管理服务。即：委托人：业主大会或业主委员会

信托财产：物业管理权或物业服务费

受托人：物业服务企业或者信托公司

受益人：全体业主

二、现行物业管理模式与“信托制物业管理”模式的比较

（一）现有的物业管理模式

      在现行法律框架之内，对建筑物及其附属设施进行物业管理主要有两种形式：一是业主委托物业服务企业或者其他管理人管理；二是业主自行管理。不论是“自行管理”还会“委托管理”，物业管理权均属于业主，不会发生转移。

      《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定了建筑物区分所有权的内容，即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。所谓物业管理权是建筑物区分所有权中共同管理权的部分内容。

      根据《中华人民共和国民法典》第二百八十四条**款的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

（二）区别

      如笔者在前述对“信托制物业服务”的介绍，可以看出“信托制物业服务”其实质属于物业管理和信托的结合体，兼跨两种制度。物业管理制度的功能是为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等；信托制度的功能是对信托财产的经营、追求经济利益，两者存在本质上的区别。“信托制物业服务”拟将两种制度融合。

三、“信托制物业服务”模式下的法律问题

1、“信托制物业服务”到底信托的什么？

      如“信托制物业服务”基于“自行管理”或“委托管理”仅将物业服务费信托，那么“信托制物业服务”实际上是对物业服务费资金的信托管理，是管理物业服务费的一种模式，不能将其与物业管理进行“混同”，至于物业服务费能否信托，下文再详细阐述。

      如“信托制物业服务”信托的是物业管理权，存在法律障碍。按照现行法律制度，物业管理不论是自行管理还是委托管理，物业管理权均属于业主，未脱离业主。而信托最本质特征在于信托财产的独立性，信托财产独立于委托人和受托人，因此，信托财产应是可以独立转移和让渡的财产或财产权利。但物业管理权能否从建筑物区分所有权脱离出来，能否独立于业主，尚无明确法律规定。

2、“信托制物业服务”中的委托人资格问题

      根据《中华人民共和国信托法》第二条的规定，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。设立信托应当具备的条件：1、委托人应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织。2、必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产，财产包括合法的财产权利。

      因此，笔者认为业主大会或者业主委员会不具备作为信托委托人的资格，理由如下：

      业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行相应的义务。在现行民法制度下，业主大会没有独立承担民事责任的能力，不具有完全民事行为能力。

       业主委员会是业主大会的执行机构。在现行民法制度下，虽然业主委员会享有一定的民事行为能力，比如签订《物业服务合同》等。但是根据《物业管理条例》第十九条的规定，业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，业主委员会的权利能力应当限定在物业管理活动的范围之内，其是否能代表业主签订信托协议还有待进一步明确。

3、物业管理权或物业服务费作为信托财产，也存在法律障碍。

      业主的建筑物区分所有权的内容由三部分构成：专有部分所有权、共有部分共有权以及共有部分共同管理权。其中，专有部分所有权是基础权利，业主在转让专有部分所有权的同时，共有部分共有权以及共有部分共同管理权也应一并转让，三者不可分割。业主的物业管理权是业主共有部分共同管理权的一部分，其依托于业主的专有部分所有权，并非可以独立转移和让渡的权利。因此，根据《信托法》关于信托财产应具备独立性的规定，物业管理权并非可以独立转移和让渡的权利，不能作为信托财产。

      物业服务收费，是物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务费在业主支付给物业服务企业之前，其属于业主所有，在支付给物业服务企业之后，属于物业服务企业所有。业主委员会向业主收取物业服务费属于代管性质，并不当然属于业主大会或者业主委员会的财产。因此，根据《信托法》关于信托财产应是委托人的合法财产的规定，业主大会或者业主委员会并不是物业管理费的所有权人，也不能作为信托财产，除非取得100%业主的同意。

      并且，信托的功能是对信托财产的经营、追求经济利益，受托人取得信托财产后应当通过自己的管理和处分行为使其保值和增值，以有利于受益人，而物业服务费是业主为享受物业服务而支付的对价，终将消耗在物业服务过程中，本不是为了实现保值和增值的功能，笔者认为物业服务费也不能作为信托财产。

       综上，笔者认为，“信托制物业服务”模式作为包干制、酬金制和业主自管等传统物业服务模式之外的有益探索，应将目前的制度创新逐步上升为法律的明确规定，坚持依法依规确保“信托制物业服务“模式的规范以及健康运行。