君合论坛 | 提前还贷潮来袭，其中有哪些法律问题值得注意？

【摘要】“提前还贷”热潮来袭，借款人应注意其中所涉及的法律问题，拒绝盲目跟风。

【关键词】 提前还贷；情势变更 ；商业风险；违约金

引言：

    近日，“提前还贷”成为各大社交平台热议话题。“提前还房贷要排到4月”、“年轻人报复性还房贷”、“提前还贷比借钱难”等话题更是连续冲上热搜，引发广泛讨论。

    在房贷利率预期下行、存量房贷利率更新延迟、理财利率持续下滑等背景下，借款人提前还贷的意愿在加强。但现实中一些借款人发现提前还贷要向银行预约、提前还贷需要排队、有些银行还要向还款人收取违约金，笔者现就提前还贷过程中大家普遍关注的法律问题进行探讨。

问：房贷利率调整是否属于法律上的情势变更？

    答：根据民法典第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

    那么，银行房贷利率调整是否属于情势变更呢？笔者认为，借款人与贷款银行之间的合同属于借款合同，按揭贷款通常持续时间较长，买房贷款时房贷利率受当时的房地产政策、供求关系、整体经济发展情况等影响，当事人在签订合同时应当预见未来的调控贷款利率的可能性。在此基础上，房贷利率调整应属于可预见的商业风险，不属于情势变更。借款人不能以情势变更为由要求变更或解除与银行之间的贷款合同。

问：银行是否有权拒绝借款人提前还款？

    答：提前还贷，即借款人在还款期内提前偿还部分或全部借款余额的行为。根据民法典第五百三十条，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。

    由此可见，如果借贷双方在合同中未对提前偿还贷款的情况进行约定，也未能协商一致，那么在不损害银行利益的情况下，银行不能拒绝借款人提前还贷。

问：提前还款是否需要支付违约金？

    答：根据民法典第六百七十七条规定，借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。因此，提前还款是否构成违约需要根据借款合同的具体内容等来进行判断。

    就具体借款合同而言，须结合借款合同中是否包含提前还贷的限制条款具体分析。如果合同中没有约定提前还贷的违约责任条款，那么提前还贷则不构成违约，也无需支付违约金。如合同中明确约定了提前还贷的限制条款，根据意思自治原则，合同双方均应从其约定。在此种情况下，借款人提前还款则可能构成违约，需按照合同中的约定支付违约金。

    由于提前还贷可能增加银行的人力成本，减少银行预期利息收入，对银行的资金运营产生影响，很多银行在住房按揭贷款合同中将提前还贷约定为违约。一般来说，借款人提前还贷，须事先向贷款人提出申请，经贷款人同意，支付违约金后，方可提前偿还部分或全部本息。

    律师认为，购房者应避免盲目跟风，还需分情况仔细考虑。同时，对于当前部分存量房贷与新增房贷之间利差过大问题，相关部门可能会出台相关举措，引导市场平稳发展。

作者简介：四川君合律师事务所赵雨婷律师，专业领域：房地产开发、建设工程施工等民商事合同纠纷等。

责任编辑：刘  艳