君合论坛 | 签订租赁合同但未占有租赁物是否适用买卖不破租赁

【摘要】出租人与承租人订立的租赁合同生效后，虽然出租人将租赁物交付承租人使用、收益，但租赁物的所有权仍然属于出租人，出租人对租赁物仍然享有处分权，可以将其对租赁物的所有权转移给他人。出租人与承租人订立了租赁合同，但承租人未实际占有租赁物，其在未享受使用、收益等不动产权能的基础上是否还适用买卖不破租赁？

【关键词】买卖不破租赁；实际占有

一、买卖不破租赁新旧法律规定对比

    《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。

    《民法典》第七百二十五条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

    《合同法》第二百二十九条的解释，买卖不破租赁仅需签订租赁合同。对比《民法典》第七百二十五条修改后的条文，在坚持“买卖不破租赁”原则的基础上，修改后的条文明确了租赁物所有权变动对抗承租人的租赁权时，须承租人实际占有租赁物，而非仅“签订租赁合同”。

    《民法典》中买卖不破租赁的描述变化，也与执行过程中《**人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条**款（《**人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条**款：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”）关于占有在先的规定一致。

二、买卖不破租赁的适用条件

    依据《民法典》第七百二十五条可知，买卖不破租赁适用条件为：（1）租赁合同成立并且已经生效；（2）租赁物已经交付给承租人，被承租人实际占有；（3）租赁物的所有权变动发生在租赁期限内；（4）出租人或者租赁物的所有人将租赁物所有权让与第三人。

    租赁权作为一种特殊债权，受到“物权化”的特殊保护，既是各国立法的通例，也是学界的共识，而优先保护租赁权的基础在于交付占有。关于交付占有，**人民法院在（2016）**法民申1967号案件中认为，承租方主张租赁关系存在从而排除对案涉标的物的执行，除需要证明已签订合法有效的书面租赁合同外，还需证明占有使用租赁物。“买卖不破租赁”规则的设立目的，主要是为了保护处于相对弱势地位的承租人的租赁权。

    承租人承租租赁物，是为了可以在租赁期内持续、稳定地占有使用租赁物，如其未占有租赁物，当然也不能依据“买卖不破租赁”主张租赁权。

三、无法适用“买卖不破租赁”规则下，承租方应当如何维护自己的权利

    《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第二款规定，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。一般情况下，依法成立的合同仅能约束合同当事人，对于合同之外的第三人不具有法律约束力，但在法律另有规定的情况下，合同相对性原则可以被突破。

    承租人与出租人虽然签订了《租赁合同》，但在无法适用“买卖不破租赁”规则下，基于合同相对性原理，承租人无法直接向买受人主张权利。承租人在无权要求买受人继续履行租赁合同的情况下，如出现违约，承租人可向出租人主张违约等合同责任。

    综上，买卖不破租赁系一种租赁权物权化，为了保护承租人利益，赋予租赁权一定的物权效力对抗第三人的物权。因物权需要对外公示，故租赁权受到“物权化”的特殊保护，也需对外公示。《民法典》相较于《合同法》明确了“买卖不破租赁”需以承租人实际占有租赁物为前提，从法律层面上确认了公示的形式为占有使用。为避免合同目的无法实现，承租方在租赁合同签订后应当及时催促出租人交付房屋，完成租赁物的占有使用。

作者简介：刘欢，四川君合律师事务所律师。专业领域：保险、金融、合同、公司治理、上市并购等。

责任编辑：刘艳