君合论坛 | 承重墙之不能承受之重---- 论各方主体对房屋安全使用的义务

    【摘要】近期，哈尔滨松北区裕民街道一栋居民楼因第三层拟经营健身房进行装修改造将承重墙砸毁，导致当天晚上楼体开裂到15层，第二天裂缝**出现到21层（该楼共31层）。该事件引起了极大的轰动，当地政府紧急疏散了240余户住户并责令违法者停止违法活动，会同相关部门对拆改的墙体进行安全支护、组织专业机构进行安全鉴定，制定拆改墙体恢复方案。因装修改造砸毁承重墙导致的直接经济损失超过1.6个亿，而相比之下砸毁承重墙的当事人个人赔偿能力有限，该居民楼所有住户的权益可能面临重大损失。本文试图从建筑结构安全及物业公司的职责、居民住户在自身房屋使用时的义务三个方面进行论述，希望类似事件今后不再发生。

    【关键词】 建筑结构安全 墙体受力 房屋使用

一、民用建筑的基本结构

    建筑物一般都由基础、墙、柱、楼板与地面、楼梯、屋顶和门窗等部分构成。其中基础是将结构所承受的各种作用传递到地基上的结构组成部分，承受建筑物的全部荷载，并将其传递给地基（地基是支承基础的土体或者岩体，不是建筑物的组成部分）。

    墙在建筑物中主要起承重、围护及分隔作用，按墙在建筑物中的位置、受力情况、所用材料和构造方式不同可分为不同类型。按受力不同，墙可分为承重和非承重墙。建筑物内部只起分隔作用的非承重墙称为隔墙。对此，我们常见的房屋户型图中，用其他颜色区分标注出来的墙体即为剪力墙，剪力墙不能拆除砸毁也成为装修常识，而房屋内部的空间区分，也由这类不能拆除砸毁的墙体决定。

   楼板是多层建筑中沿水平方向分隔上下空间的结构构件。它除了承受并传递竖向荷载和水平荷载以外，还应具有一定程度的隔音、防火、防水等作用。同时，建筑物中的各种水平设备管线，也将在楼板内安装，主要由楼板结构层、楼板面层、板底天棚三个部分组成。

    另外还有阳台与雨篷、楼梯、门窗、屋顶及装饰构造。其中屋顶是房屋最上层起承重和覆盖作用的构件，其作用主要有三个：一是防御自然界的风、雨、雪、太阳辐射热和冬季低温等的影响；二是承受自重及风、沙、雪等荷载及施工或屋顶检修人员的活荷载；三是屋顶是建筑物的重要组成部分，对建筑形象的美观起着重要的作用。

    综上可见，虽然对于居民住户个人而言，自身所有的房屋空间为个人所有，但整个建筑物的结构却是一体化的，尤其基础、墙体、梁板柱等承受建筑物荷载的结构，不能轻易被改变。在重力荷载作用下，荷载由板传到梁和墙，同时梁也要传递到剪力墙，剪力墙再传递到基础。本次事件的居民楼高达31层，房屋本身荷载大，因装修改造在第3层砸毁承重墙必然对整个建筑产生巨大的安全危害。在此选择视频号“燎结构”中的配图讲解截屏附在本文中作为上述文字部分的说明：

    房屋通常由剪力墙、柱、梁、板构成：

    建筑物内部只起分隔作用的非承重墙称为隔墙，墙和柱为竖向构件：

建筑物构件之间荷载的传递：

拆除剪力墙的后果：

 

 

二、房屋使用、维护各方主体的权利义务

（一）房屋所有者和使用者的权利义务

    《民法典》第七十一条就房屋业主对专有部分行使所有权作出了明确规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《物业管理条例》第五十二条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

    对于非房屋所有者的使用者，如承租人也应该遵守上述法律、法规的规定。在对住宅内房屋进行装饰装修时，也必须严格按照如《住宅室内装饰装修管理办法》等将上述法律法规细化规定后的部门规章、规范的规定进行。

（二）物业公司对住户（房屋所有者和租住户）装修负有监管责任

    该事件发生后，公众的疑问都汇集在了违法者在三层楼砸毁、拆除剪力墙，如此大的动作，小区物业没有进行监管吗？

    除已经引用的《物业管理条例》第五十二条的规定以外，该条例第二条、第二十九条也作出了具体的规定如下：

    《物业管理条例》第二条规定“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”

    第二十九条规定“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（四）物业管理所必需的其他资料。
　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”

   《住宅室内装饰装修管理办法》 第六条规定：装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。

    上述禁止性行为属于强制性规范，任何装修人员都不得违反上述规定。物业公司发现装修人员有上述行为必须马上制止，通知整改，如果装修人员拒不更改的，物业公司应立即报告给房屋所在地住房和城乡建设主管部门，由住房和城乡建设主管部门责令改正、处以罚款。给其他业主造成损失的，其他业主/住户可以主张损害赔偿，由违法者承担对应的民事责任。

    《住房和城乡建设部关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》（建质〔2008〕133号）规定：“　二、严格管理制度，落实相关责任 各级建设主管部门要根据国务院《建设工程质量管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）等有关规定，进一步完善本地区住宅装饰装修管理制度，落实装修人、装修企业和物业服务企业等住宅管理单位的责任。要加快建立装修企业信用管理制度，严格对装修人和装修企业违法违规行为的处罚。要坚持完善装修开工申报制度，装饰装修企业要严格执行《住宅装饰装修工程施工规范》（GB5037-2001），确保装修质量。要采取切实有效措施，充分调动物业服务企业等住宅管理单位、居委会和住宅使用者参与监督的积极性，逐步形成各方力量共同参与、相互配合的联合监督机制。”

    虽然目前对涉事小区的物业服务合同如何约定不得而知，但租户砸毁和拆除剪力墙租赁的大型机械作业所产生的噪音以及持续进行施工的施工现场，都应该是物业公司明知的，物业公司持有上述有关房屋的建筑资料，应当明知租户砸毁和拆除剪力墙对整体建筑的危害，但直至事发，仍处于对其放纵的状态，在后期有可能被主张承担相应的责任。

（三）随意拆改承重墙的法律后果

　  除破坏房屋的结构造成房屋损害将必然承担民事责任，在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，还面临相关部分责令改正、罚款的行政处罚，随意拆改承重墙还可能危害对不特定多数公众的安全，可能触犯《刑法》**百一十四条规定，构成以危险方法危害公共安全罪。

三、建立全民对房屋安全合理使用的认知，共同打造幸福和谐的命运共同体

    最近，三联生活周刊对中国建筑设计研究院的总工程师朱炳寅的采访中有这样一段话：“......虽然这只是个单一事件，不是个案，但我觉得，它其实是能够反映出相当一部分人不重视结构安全，默许这种破坏行为。我感觉到，它可能说明有些人对房屋的结构安全已经漠视到了一个非常可怕的程度。退休前，我曾跟我们院的崔恺院士做过一个课题，关于房屋的使用说明书。你看你买一个空调，都有一个说明书告诉你怎么用，但我们的房屋，给你一个产权证，没别的了。当然房屋安全涉及很多，用电安全，防火安全等等，但我们现在确实很缺乏结构安全知识的普及。比方说，我造这个房子，混凝土多少，配多少钢筋，每平米用多少建筑材料，如果房屋说明书上能呈现这些数据，那么全行业就会形成一个共识，对开发商，对业主，对装修施工等多方面都是一种促进，将更有利于确保房屋安全。”

    如果说建设工程的施工阶段、竣工验收阶段均有严格的强制性规范予以规制，如《建设工程质量管理条例》、《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）等，为的就是保障基本的公众安全，但在建筑物竣工验收、商品房由开发商销售并交付房屋所有者使用后，老百姓却缺乏如何继续在这些强制性规范标准的约束内使用和改造房屋以保证自身和他人安全的认知。

    房产在我国居民所持财产中占比较大，在许多家庭中，购买一套房屋，需要投入一个家庭中两代人甚至三代人的辛苦积累的财富，实属不易。在本次事件中，有着急卖房治病，但房屋受损暂时无法销售的业主，也有哭诉“干了一辈子就换了这一套房，现在什么都要没有了”的中年人，受影响的住户超过200户。但愿此次事件能引起各方主体对房屋安全使用的重视，类似悲剧在今后不再发生。

（文中图片选自视频号“燎结构”中的配图，如有侵权请作者联系删除） 

作者简介：郑筱珺律师，四川君合律师事务所合伙人律师，本所房地产与建设工程法律事务部副部长，成都建筑业协会法律专委会副主任，专业领域：建设工程合同纠纷。

责任编辑：熊永林