君合论坛 | 重建顺位与权利保护 ——解读：《**人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

【摘 要】2023年2月14日**人民法院审判委员会第1879次会议通过《**人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》【法释〔2023〕1号】，并自2023年4月20日起施行。

【关键词】民法典；权利保护；风险提示

《**人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

“河南省高级人民法院：

    你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

    一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《**人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

    二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

    只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

    三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”①《**人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》法释〔2023〕1号，2023年4月20日，现行有效

    本文共分为三个部分：出台背景及意义、主要内容解读和对银行的风险提示及对策。

一、《批复》的出台背景及意义

    2014年出台的《**人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿权批复》）②《**人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号，失效第2条规定，承包人的工程价款优先受偿权不得对抗已经交付全部或者大部分购房款的消费购房人；但《优先受偿权批复》已经被《**人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》③《**人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》法释〔2020〕16号，2021年01月01日，现行有效（法释〔2020〕16号）废止。

    2014年《**人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》④《**人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》〔2014〕执他字第23、24号，2014年7月18日，现行有效出台，其中也规定：消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。但该文件只属于个案答复，适用范围受限。

    《中华人民共和国民法典》⑤《中华人民共和国民法典》2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，现行有效以及2021年1月1日起施行的《**人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》⑥ 《**人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》法释〔2020〕25号，2021年1月1日，现行有效在继承《优先受偿权批复》的基础上完善了建设工程价款优先受偿权的制度，但并未保留购房人的超级优先受偿权规则。

    2023年4月24日出台的《批复》针对的房地产市场商品房已售逾期难交付的现状，从客观上提供司法保障，以便维护社会稳定。这同时也体现了当前将保交楼、保民生、保稳定作为政府、金融监管以及司法公正为首要目标。在“保民生、保交房”的大背景，重建购房人权益的受偿顺位规则。明确了在开发商售房违约后，如何保护购房消费者的合法权益司法价值取向。

二、针对《批复》内容的解读

（一）《批复》**条：准用性规范

    法律依据：《**人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定，承包人根据《民法典》  第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。《民法典》第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

    解读：此条为准用性规范，强调了建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

（二）《批复》第二条：房屋交付请求权优先的适用

    1.商品房消费者：此处指“以居住为目的的购房者”，故投资者、商铺的购房人或是以抵债方式取得商品房的购房者不能适用该批复。《‬全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）⑦《‬全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）法〔2019〕254号，2019年11月8日第125条对商品房消费者的界定是：买受人名下无其他用于居住的房屋，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，也可以作出相同的认定。  

    从体系解释和文义解释的角度来看，《批复》中“商品房消费者以居住为目的购买房屋”也应作同样理解，此“居住目的”应当是名下无房或已有一房但为改善生活需要而另购房的，同时该房屋的土地用途应为住宅用地，这也符合当前我国部分城市的限购政策，与2022年底中央经济工作会议提出的“支持住房改善消费”“2023年将大力支持刚性和改善性住房需求，对购买第二套住房的，要合理支持”的释放改善性住房需求政策相契合。对承包人来说，因为开发商无钱支付工程款，用房子来抵债，“工抵房”一抵就是几十套的操作惯例将会受到该批复的严重影响。

    2.前提：消费者主张房屋交付请求权的必须已经支付全部价款（含一审法庭辩论结束之前支付全部价款）。这一点也是商品房交付的逻辑所在，商品房预售可以仅支付定金或部分价款，但在交付节点，对于房地产开发企业而言需要付清全部价款。房地产开发企业并非金融机构，在当前房地产企业本就面临流动性困境的背景下，没有承受分期付款或贷款风险的能力。同时，未足额支付全部价款即可请求交付房屋、受让物权，将使原可执行财产（即房屋）未获得等额财产替代，减少可供执行财产，对于其他债权人明显不公平。

    3.填补：本条规定系源于执行程序或破产程序的创新探索，在《建设工程价款优先权批复》《执行规定》和《九民会议纪要》中都仅涉及排除执行和“承包人工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，并未明确如何行使权利以及房屋如何处置的问题。而本条在继承前述司法解释的精神下，吸收执破实务中的有益探索，明确了商品房消费者的交付请求权，为化解执行问题、提高执行效率提供了明确指引。

（三）《批复》第三条：价款返还请求权优先的适用

    1.“房屋不能交付且无实际交付可能”，主要存在两种思路：**种是房屋在客观上不能交付且无实际交付可能，即由于房屋本身未竣工，无交付条件或可能，则商品房消费者可以主张价款返还；第二种是承接上一条的“只支付了部分价款”情形，在商品房消费者未在一审法庭辩论终结前支付剩余价款，或者已支付全部价款但由于房屋客观上不能交付且无实际交付可能，导致无法适用《批复》第二条的交付请求权或请求权不能实现时，可以适用《批复》第三条的价款返还请求权。

    从保障商品房消费者权益、维护公共利益和社会稳定的价值与法益来看，应当赞同第二种的理解，即除商品房消费者得以适用《批复》第二条并实现交付的情况外，商品房消费者皆有权要求返还价款，并且该权利优先。

    2.（2019）**法民再245号案件⑧ 《王忠诚、王琪博金融借款合同纠纷再审民事判决书》（2019）**法民再245号，金融借款合同纠纷，2020年12月3日关于“商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题”作出了深入的分析：从合同内容来看，在商品房买卖合同中，购房者支付房款，开发商交付房屋；在商品房担保贷款合同中，银行将购房者所贷款项直接支付给开发商，开发商实际用款。购房者并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果合同正常履行，购房者取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但因开发商不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡，开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商和购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，该判决避免去强调单个合同的相对性，而是从三方权利义务平衡的角度作出了开发商将收取的购房贷款本金及利息返还银行和购房者的判决。总之，不能让购房者陷入房子得不到、还要继续偿还几十年贷款的悲惨境地。在该批复中，这种价值取向得到了延续，在房子烂尾的情况下，消费者可以优先拿回自己的购房款，不论是付了多大比例的购房款，都享有优先权。

    3.与《建设工程价款优先权批复》《执行规定》和《九民会议纪要》规定的“支付全部或大部分款项”“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”所不同的是，《批复》不再对款项的比例作出限制，能够解决本就无力支付大部分价款的、生存利益及居住权需要得到保障的弱势群体的权益保护问题。换言之，广大商品房消费者为生存居住需要购买房屋所付出的心血都应得到保护，不应存在数额多寡的区分。对于消费者价款返还优先权，该批复也作了严格的限制，消费者应当举证证明“房屋不能交付且无实际交付可能”。实践中，对这种情形的证明需要达到什么样的程度有待法院的判例，也需要各方去认真思考。消费者主张价款返还的优先范围应当限定为购房款，不包括因合同解除所产生的违约金、赔偿金等。

三、《批复》对银行的风险提示及对策

（一）从法条文意上看，在发生楼盘“烂尾”的情况下，银行的抵押权将排在商品房消费者价款返还请求权和建设工程价款优先受偿权之后，意味着一般意义上银行抵押权的实现将更加困难。

    在商品房按揭贷款这一情境下，出现楼盘烂尾无法交付后，消费者有权解除《商品房买卖合同》，进而要求返还购房款。此前，消费者对开发商的价款返还请求权为普通债权，其顺位劣后于按揭贷款银行的抵押权，即银行可通过行使抵押权优先收回放贷的款项。在《批复》实施后，由于商品房消费者有权要求返还的价款包括首付款以及向银行贷款后支付给开发商的按揭款项。这意味着，按揭贷款部分亦将优先返还给消费者后，再由消费者还款给银行。或者，消费者也可以选择将对开发商享有的按揭贷款部分的债权转让给银行，以抵消其对银行的贷款债务，如此一来，银行相当于间接获得消费者的“价款返还**优先权”，银行的债权也在一定程度上受到保护。

    相比之下，银行将来收回按揭贷款将更多的依赖商品房消费者的维权力度、主动还款意愿以及与消费者的协商受让债权的谈判能力。《批复》现已正式施行，银行抵押权的优先级别进一步下滑，银行的商品房信贷项目均会受此影响。

（二）对策

    其一，企业向银行融资贷款时，银行要加强对房企综合能力的审核。银行应提前注意房地产开发企业的抵押情形和房企的偿债能力，对抵押品的安全性以及偿还贷款的保障性要进行系统的风险评估。

    其二，银行在放贷的时候需要更加审慎的选择房地产开发企业，并且在放贷以后要及时的依据借款合同，监督房地产开发企业使用资金。银行在发现房地产开发企业挪用或者出现其他问题以后，应当及时的采取措施，避免自身利益受损。

    其三，前期，银行需加快完善涉房贷款的审批和监管程序，严格审核相关要件；后期，银行需严格、持续跟进后续资金的监管，**时间应对风险。

                                    

 

作者简介：

唐兵兵：四川君合律师事务所合伙人，任行政事务部副部长。专业领域：行政领域、公司股权纠纷、房地产纠纷，银行与金融等法律事务。

申雪静：实习律师。专业领域：行政领域、房地产纠纷，银行与金融等法律事务。

责任编辑  廖衍玲