商品房消费者保护与抵押权的优先性之博弈 ——以某破产案件中车位购买者是否具有商品房消费者权利为视角
【摘要】自2023年4月20日起施行的《**人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）（以下简称“《商品房消费者权利保护的批复》”），明确了因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利顺位，但对于适用的前提、条件或范围并未进行明确，导致在司法实践中，适用出现诸多争议，本文仅以某一破产案件中，车位购买人及抵押权人权利顺位争议的相关问题抛砖引玉，就《商品房消费者权利保护的批复》以及相关法律的适用问题进行论述。
【关键字】破产；商品房消费者权利保护；抵押权
一、案情简介
某房产公司开发的某住宅楼盘的车位，已全部竣工且交付使用多年，但存在车位已出售给业主但未为购买人办理产权的问题。据查，该房产公司的车位已竣工并办理初始登记，2014年该房产公司向银行贷款并办理了车位抵押登记，并于2016年起陆续将上述已抵押车位出售给小区业主，车位买卖合同明确记载“与该商品房有关的抵押情况为：抵押尚未解封”。后该房产公司因无力偿还贷款，银行向法院起诉，经判决后申请人民法院强制执行并查封了案涉车位，案件尚未执行终结。
2022年该房产公司因无法清偿到期债务，被人民法院受理破产清算，遂出现涉及到该房产公司名下该处已售车位，购买人与抵押权人权利顺位问题的争议。
二、法律分析及争议观点
（一）购买车位的业主是否属于商品房消费者权益保护范围
观点1：小区车位购买者不属于商品房消费者权益保护范围
该观点认为，业主购买车位并非以居住为目的，车位也与用于居住的房屋不同，车位购买者不属于商品房消费者。
依据《**人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知》第125条、第126条规定：“根据《**人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”以及第125条：“对于其中‘所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋’如何理解，审判实践中掌握的标准不一。‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”
综上，小区的车位显然与用于居住的房屋性质不同，不符合前述商品房消费者的范围。
观点2：小区车位属于商品房消费者权益保护范围
该观点认为，车位是住房的必要配套设施，具有保障业主基本居住权益的属性。车位虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施。
《民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。国家住房和城乡建设部发布的《城市居住区规划设计规范》规定：“居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、库……”。上述法律规定及文件明确了在城市商品房建设阶段建设单位应设计、修建车位、车库以满足业主需求的强制性义务，赋予车位以特定用途。虽然建筑区划内的车位、车库不同于居住的商品房，但车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展【（2022）**法民终86号案例支持车位具有居住权利属性】。
笔者亦赞同第二种观点，小区业主基于生活、居住目的购买车位，车位是为了用于房屋配套居住，车位依附于住宅之下满足居住需要，属于商品房消费者的范畴内。
（二）在属于商品房消费者保护范围的前提下，车位购买人与抵押权人的权利顺位问题，也颇有争议。
观点1：依据《商品房消费者权利保护的批复》及相关规定，车位购买人优先于抵押权，从而有权要求办理过户，理由如下：
目前有效的关于商品房消费者权利的主要规定为《商品房消费者权利保护的批复》以及《**人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第29条规定。
关于《商品房消费者权利保护的批复》第二条：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”
对于满足商品房消费者已支付全部价款的，其房屋交付请求权优先于抵押权，批复所述的抵押权并未区分抵押权登记的时间是否在购买的时间之前或者之后，那么针对本案中涉及交付的请求权的权利顺位必然更优先，其实质上是物权期待权的权利特征之一，虽然提及的仅为“交付请求权”，实际上亦应当延申至在符合办证条件情况下的办证请求权，否则仅仅是交付使用，却不办理产权，但又限制抵押权人的优先受偿权的行使，这将是个无穷的僵局，违背保护商品房消费者生存权的基本原则。据此，小区车位的问题，可以适用《商品房消费者权利保护的批复》第二条的规定。
同时按照《执行异议规定》第29条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”那么如果满足在查封之前的已签订书面买卖合同，该小区无其他居住配套车位，且付款比例达到规定条件，则应当排除执行，而破产案件实际上也是一个概括执行程序，亦应当适用上述规定。
综上，车位购买者可以依据上述商品房消费者权利保护的相关规定，得到优先于抵押权人的商品房消费者权利保护。
观点2：不能依据商品房消费者权利保护的相关依据，但可以依据《民法典》，通过诉讼的方式取得生效判决带押过户，理由如下：
首先，《商品房消费者权利保护的批复》主要解决的是“因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题”。本案中的商品房已经交付多年，实际是因抵押权在先引发的无法办证问题，在合同中亦约定了无法办证可以解除合同，不符合《商品房消费者权利保护的批复》的适用前提。
其次，依据《**人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知》第126条规定：“根据《**人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则……”也就是说商品房消费者的权益保护，应当限于针对商品房预售的情形，小区的车位问题，在于银行抵押权的设定并非在建工程的抵押，而系修建完成之后因开发商的经营借贷设定的，与在建工程抵押之后的预售房产逾期难交付的问题存在本质的区别。
因此，案涉车位事宜不能适用上述批复。
但是依据《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”同时《**人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》**条规定：“……民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”虽然小区的车位买卖合同时间在2016年，但是车位一直没办理产权，该状态持续至《民法典》实施之后，可以适用民法典的相关规定，主张带押过户。
观点3：在抵押权人主张行使抵押权的前提下，车位购买人无法主张优先于抵押权人的权利保护而进行产权办理。
该观点认为《商品房消费者权利保护的批复》以及《执行异议规定》均无法适用，且关于《民法典》关于带押过户的规定亦不能适用。因为《民法典》第四百零六条规定：“……抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”根据目前了解的情况，小区车位买卖的情况并未及时通知抵押权人，且目前开发商已经进入破产清算程序，且已经主张行使抵押权，如果适用带押过户，实际上亦损害了抵押权，故小区的车位问题不能主张优先于抵押权人的权利保护而进行产权办理。
三、笔者意见
笔者认为，小区业主购买车位作为车位购买人的身份，属于商品房消费者的范畴，但车位购买者与抵押权人权利顺位问题的争议，应当区分抵押权的设定情况作区分处理。
（一）抵押权的设定若属于开发商所做在建工程的抵押，而后预售之后难交付的情形，那么购买者可以依据适用《商品房消费者权利保护的批复》第二条的规定，主张商品房消费者权利优先保护。对于满足商品房消费者已支付全部价款的，其房屋交付请求权（符合办证条件下的办证请求权）优先于抵押权，且该抵押权并不区分抵押权登记的时间是否在购买的时间之前或者之后。
（二）抵押权的设定若属于开发商在完成初始登记后办理的抵押登记，那么应当区分买卖行为与抵押行为的时间先后，确定权利顺位。
1.若购买并占有使用车位的行为在先，那么购买者的权利应得到优先于抵押权的保护。【（2022）**法民终86号案例】
先行购买并占有使用车位，应当优于一般债权予以保护，其占有对在后设定的抵押权具有公示力，办理抵押贷款的银行应对购买者的权利负有适当的注意义务。
《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”中国人民银行《贷款通则》第二十七条规定：“贷款调查：贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。”上述法律法规明确规定银行对外贷款设定担保时负有对抵押物进行审查的义务。车位属于法律明确规定满足小区业主居住需求的商品房的必要配套设施。虽然车位登记在开发商房产公司名下，但银行在设定抵押权时对车位的实际状态还负有法定的审查义务。
若抵押登记时间在签订买卖合同、支付价款以及实际占有使用时间后，则说明在车位上有他人权利的可能性已经明显存在的情况下，银行未调查了解车位是否已经出卖或者是否有其他权利人，以至于银行的抵押权与购买者在先权利产生冲突，银行未尽到必要的注意义务，存在过错，那么购买者的权利顺位必然更优先，有权行使物权期待权，在符合办证条件情况下有权主张办证请求权。
2.若抵押的设立登记在购买并占有使用车位的行为之前，那么抵押权应当优先于购买者权利。
本破产案件则属于此种情形，首先在先的抵押无法控制开发商在未经抵押权人同意情况下的在后销售行为，且依据2016年的销售行为当年尚有效的《物权法》**百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，抵押权人并未同意转让抵押财产，系违反了法律规定，亦不属于银行可预测的情形，抵押权人无任何过错。
而在开发商与购买者签订的买卖合同中，明确记载“车位的状态属于抵押尚未解除”，购买者明知系已设定抵押的车位而购买，其应当在购买车位即知晓可能无法办证的风险。
车位买卖的情况并未及时通知抵押权人，而开发商已经进入破产清算程序，抵押权人的债权属于担保债权的性质，就担保物享有优先受偿权，其已经主张行使抵押权的情况下，如果将车位过户至购买者名下，实际上损害了抵押权的优先受偿权。故若抵押在前，买卖在后，抵押权的权利应当优于购买者的权利，车位购买者不得主张商品房消费者的优先保护权，要求办理产权。
综上，车位购买者与抵押权人权利顺位问题，不能一概而论，应当根据情况作分类处理。以上仅为从某起房产公司破产案件的某楼盘的车位纠纷所作的法律适用方面的思考，但商品房消费者权利保护的相关的法律适用问题，尤其是涉及《商品房消费者权利保护的批复》的规定，目前可参考的司法判例少之又少，望此后能够出台相应的法律适用解答，以免出现诸多不同意见，从而统一司法实践操作。
作者简介：
钟薇，专职律师，中国注册税务师，成都市中级人民法院破产管理人负责人，成都市破产管理人协会会员，四川省警察协会法律服务中心律师，遗产管理人。专业领域：破产清算、重整、和解，民商事诉讼，企业法律顾问。
雷琴，专职律师，成都市中级人民法院破产管理人负责人，成都市破产管理人协会会员，四川省警察协会法律服务中心律师，具有证券从业人员资格。专业领域：破产清算、重整、和解，民商事诉讼，企业法律顾问。
赵菡敏，专职律师，遗产管理人。专业领域：民商事诉讼、婚姻家庭。
责任编辑：郑筱珺