房地产及建设工程项目开发与收购尽职调查的 工作技巧与注意事项
【摘要】在律师的非诉业务中，尽职调查是比较常见的一个版块。真正考验律师团队在尽职调查中的分工协作、专业技术的尽职调查类型为非指引类型的普通尽职调查（相对于有指引类型的尽职调查如公司债券承销业务尽职调查）。在普通尽职调查中，需要律师团队准确判断委托人的需求、确定尽职调查的内容、快速在约定的时间内完成尽职调查工作并且出具尽职调查报告。若律师团队未尽到尽职勤勉义务导致所出具的尽职调查报告出现重大错漏给委托人造成损失的，律所还有可能面临委托人的巨额索赔。因此，谨慎对待尽职调查工作、高效完成尽职调查内容、准确出具尽职调查报告，成为了律师执业的必备技能。
【关键词】尽职调查；法律专业技术；内部工作制度；沟通和告知方式
一、律师团队外部的工作
（一）明确尽职调查工作目标、工作目的
律师团队首先要根据委托人的目标，围绕工作目的展开工作，才能保证将来的工作成果，即尽职调查报告查明的事实和法律分析结论能真正为委托人所用。
（二）先行背景调查准备、了解项目所涉的管理规则
从律所与委托人建立委托关系开始，承接尽职调查律师团队的工作通常从审查委托人提供的尽职调查清单开始。在实践中，不少委托人为公司企业，内部设有自身的法务部门，对于委托调查事项的清单，往往已经归集得较为全面；但公司法务部门的工作人员与律师相比，缺乏诉讼经验、缺乏为不同类型的企业进行过不同种类尽职调查的横向对比经验，其提供给律师的尽职调查清单往往容易漏掉属于调查事项前端的法律事实和证据资料。以收购某房地产公司（目标公司）为例，该目标公司的主要财产为某在建工程。在委托人提供的清单中，较为常见的是要求律师调取该在建工程的国有土地使用权证、规划许可证、施工许可证，但会忽略目标公司在申请上述证书过程中的详细资料。该部分资料可能会影响委托人收购目标公司后另行发包在建工程时是否能够实现顺利施工的目的。
在这个时候，律师应该及时补充委托人的尽职调查清单并告知委托人，一同与目标公司做好协商工作，要求目标公司提供上述资料或前往城建档案馆申请公开上述资料，将上述资料调取，加入尽职调查的工作资料。
二、律师内部的工作制度
（一）编制尽职调查清单
尽职调查清单在尽职调查工作中有着提纲挈领的作用。一般而言，尽职调查清单仅有一次编制、一次补充的机会。若律师的专业能力和经验无法迅速准确、全面编制出调查清单，整个尽职调查工作将陷入无序，结果必然是重复或者缺失；若律师编制的调查清单一直处于不断通知当事人补充的状态，当事人的应对将一次比一次不耐烦甚至无回应，对尽职调查工作带来致命的打击。
（二）进场调查及工作底稿
律师带着尽职调查清单入场后，应以工作底稿为主要工作记录方式迅速展开对当事人的询问、资料收集工作。工作底稿包括现场工作照片、现场工作记录和尽职调查报告工作底稿。现场工作照片需要及时命名，否则非常容易快速遗忘；现场工作记录可以采取在路途中进行简短记录、外勤工作结束后进行补充的方式；在前两者的基础上，当天对收集的资料能够填入尽职调查报告相应版块的内容，应立即填写入相应的尽职调查报告版块。工作底稿以每天为单位保存，同样内容的工作底稿不进行覆盖，以便于今后回过头查看完整、完全的工作记录。进行同一内容文稿的覆盖，有可能出现因为当时无法判断信息的需求而出现覆盖掉重要信息的情况。
（三）律师团队内部协作
在进行尽职调查工作的过程中，从前期收集资料到后期出具尽职调查报告，离不开律师团队内部的紧密分工协作。在前期收集资料阶段，若委托人和目标公司均授权律师前往各部门、政府网站调查信息，则律师一起出外勤的人数每次不少于两人，该两人需协调好彼此的工作时间；若目标公司坚持以授权自己员工、律师陪同调查信息的工作形式，则律师团队更应该在收集资料工作开始以前，将律师团队近一个月的工作时间（尤其是已经被安排开庭不能调整的时间）列表发送给目标公司工作人员，请目标公司工作人员也先列出自身不能调整工作的时间，确定双方都能够一起工作的时间后，再根据需要前往的部门在职能上的区分、在地理上坐落的远近，合理安排前往的顺序，力求做到效率的**化。
三、编制尽职调查报告
尽职调查报告结构通常为导言、正文、结语三部分，其中导言部分主要介绍尽职调查范围与宗旨、方法与限制、报告的结构、主要问题摘要；报告正文部分则根据项目类型不同，体例结构不同而具体选择。以房地产及建设工程项目开发与收购尽职调查为例，此类尽职调查报告通常会有如下内容：项目投资运作模式，项目建设过程（包括拿地、规划、设计、施工等），项目所涉查封信息，权利负担情况，项目所涉的诉讼和仲裁信息，项目销售情况，包括是否取得预售许可、是否签署预售合同、是否办理网签备案、款项是否支付等。在结语部分应该主要说明对报告使用的限制。
作者： 郑筱珺，合伙人，本所房地产与建设工程法律事务部副部长，成都建筑业协会法律专委会副主任，专业领域：建设工程合同纠纷。
责任编辑：熊永林