君合论坛 | 论对“以房抵债”抵销工程款协议的 审查及裁判思路
作者：郑筱珺、杜川
【摘要】因近年来房地产市场的低迷，许多房地产开发商无力支付承包人工程款，转而采取通过由房地产开发商的其他债务人或关联方提供可售房源、承包人指定购房人（通常为承包人欠付材料款的各供应商指定的自然人）的方式，通过签订房屋买卖合同、以房抵债的方式，同时实现房地产开发商对承包人工程款债务的抵销以及承包人对其供应商材料款、劳务款等债务的抵销。因对各方当事人权利义务影响巨大，律师在日常工作中会经常处理审查该类协议的工作，在以房抵债协议当事人出现违约行为时，合同相对方向法院提起诉讼的比例也较高。根据法院受理该类案件的数据统计，该类案件数量较大、案由较杂，法律关系较为复杂，涉及以物抵债、让与担保等规则衔接以及对《民法典》及司法解释新增规定的理解适用，对律师专业能力提出了较高的要求。
【关键词】以房抵债；债的抵销；财产保全
一、案情介绍
为方便陈述案情，各方当事人诉讼地位及简称如下：
A：本项目施工承包人，某国有建筑施工企业；
B：发包人，某房地产开发商；
C：债务加入方，房地产开发商；
王某：A指定的自然人；
D1，D2，D3，D4：因承建案涉工程，A欠付其劳务款、建材款的债权人供应商。
唐某等自然人：因房屋限购政策，D1，D2，D3，D4指定的购房人。
本文作者为A的代理人。
（一）建设工程项目发承包人之间的以房抵债协议
施工承包人（以下简称A）与发包人（以下简称B）签订了《某项目施工总承包合同》及相关补充协议，约定由A进行该项目的施工总承包建设。A已经完全履行了自身的合同义务，工程已于2020年8月25日通过竣工验收。双方于2022年共同确认了竣工结算总价，并明确B已经支付工程款金额和尚欠付的工程款。
因新冠疫情影响及房地产市场的低迷，房地产开发商普遍处于偿债能力明显不足的状况，为解决B欠付工程款支付问题，C公司以提供可售房源的形式加入了债务清偿，C（甲方）、王某（由A指定，乙方）、B（丙方）、A（丁方）签订《工程款抵房价款四方协议》，各方同意以A享有的对B的工程款债权2300余万元作为总抵扣金额，代王某偿还C的等额房款。王某应当按C的时间要求和销售商品房的流程签订《商品房认购书》《商品房买卖合同》及其相关补充协议和所有购房文件。
《工程款抵房价款四方协议》“鉴于”部分对本协议的签订背景进行了明确：1.A对B就《某工程总承包合同》及相关补充协议享有已经确认的工程款债权2300余万元；2.王某拟购买C开发建设的工程项目中1-1-202、2-2-202、3-1-201、5-1-302、5-1-402、8-1-302号共6套房，房价款共计人民币2300余万元；3.A代王某向C支付房款，即A以应向B收取的工程款与王某应向C支付的等额房款进行抵扣。抵扣完毕，B完成了向A支付工程款2300余万元的义务，王某则完成了向C支付等额房款的义务。
《工程款抵房价款四方协议》正文部分约定如下主要内容：1.A代王某支付全额房款且王某以一次性付款方式支付全额房款，则在《商品房认购书》、《商品房买卖合同》约定的全额房款支付期限内，B直接将该款从A应收工程款中抵扣作为王某应向C支付的全额房款；2.在C与王某签订《商品房买卖合同》前，王某可以申请变更壹次购房人姓名，但应当经C同意，并应当按照C的要求签署相关协议以及办理相关更名手续。
（二）承包人与供应商之间的以房抵债协议
因A作为该项目的总承包单位分别与D1公司建立有劳务分包合同关系、与D2公司建立有材料采购合同关系、与D3公司、D4公司建立有材料采购合同关系，A未完成该部分协议确定的付款义务，遂在《工程款抵房价款四方协议》签订后，分别与上述公司及公司指定的自然人签订四份《四方协议》，以抵扣相应的合同款项，具体如下：
1.A、唐某（D1公司指定的自然人）、王某及D1签订《四方协议》，以本项目1 栋1单元202号商品房抵扣D1基于劳务分包合同应收取的劳务款；
2.A、赵某1、叶某、赵某2（D2公司指定的自然人）、王某及D2签订《四方协议》，以本项目3栋1单元201号商品房、8栋1单元302号房及5栋1单元402号房抵扣D2基于分供合同应收取的货款；
3. A、潘某（D3公司指定的自然人）、王某、D3签订《四方协议》，以本项目5栋1单元302号商品房抵扣D3基于材料采购合同应收取的货款；
4. A、陈某（D4公司指定的自然人）、王某及D4签订《四方协议》，以本项目2栋2单元202号商品房抵扣D4基于材料采购合同应收取的货款。
上述抵扣金额正好为2300余万元。
（三）A向法院提起诉讼
C在《工程款抵房价款四方协议》签订后，盖章确认了款项抵扣申请单、房价抵扣确认单、承诺函（已签署原件）、《房源抵扣明细表》，但一直不予对购房合同签章、网签备案及办理商品房预售预告登记等，拒绝履行其合同义务，导致A与唐某等人所签订的四份《四方协议》也无法履行，客观上必然给A造成损失，A面临被上述购房者及供应商起诉未能按约交房、被主张承担违约责任的风险。故A、王某以C、B为被告，以购房者及供应商等为第三人向法院提出诉讼。在立案的同时，为避免C将房屋对外销售等因素导致《工程款抵房价款四方协议》的履行基础丧失，A就《工程款抵房价款四方协议》中涉及的房屋申请财产保全，经过代理律师三次向法院申请，法院开具调查令的方式进行房屋了信息查询、多次与住建部门沟通，经历三个月，最终完成了对房屋的保全事宜。
在庭审过程中，A始终保持与C的沟通，坚持要求C配合完成房屋的过户事宜以解决双方争议。为配合法院的案件审理，C陆续配合完成了案涉房屋的买卖合同备案、过户等，完成了《工程款抵房价款四方协议》约定的合同义务，A、王某向法院提交撤诉申请，撤回起诉。至此，A通过一个诉讼，同时实现了对B的工程款债权清收以及对几家供应商债务的清偿，最终案件以撤诉结束，将诉讼成本降至**、**限度节约了司法资源，实现了公司利益**化。
二、案件评议
（一）A、B、C、王某签订的《工程款抵房价款四方协议》约定系四方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的规定，合法有效，对各方均具有约束力。
代理律师认为，A已经完成与B签订的就《某工程总承包合同》及相关补充协议的所有合同义务，建设工程经竣工验收合格，双方进行了竣工结算，确认了A对B的工程款债权具体金额，而B未足额支付A的工程款。基于A对B的工程款债权合法有效，当事人之间债权债务可以约定抵销或者法定抵销。约定抵销，是指当事人协商一致，能将标的物种类、品质不相同的债务相抵销;而法定抵销是指当事人互负债务，该债务的标的物的种类、品质相同，并且债务可抵销的，当事人可以依法予以抵销。
《民法典》第五百六十八条规定：当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销;但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
根据上述客观情况及《民法典》的规定，A可通过履行《工程款抵房价款四方协议》实现对B工程款债权2300余万元的清偿。
（二）《工程款抵房价款四方协议》本质系B与A之间的以房抵债协议，目的为以A对B确定的工程款债权中的2300余万元代王某支付C的购房款，从而B与A之间就金额为2300余万元工程款债权的抵销。
各方在《工程款抵房价款四方协议》中约定：“3、A代王某向C支付房款，即A以应向B收取的业务款与王某应向C支付的等额房款进行抵扣。抵扣完毕，B完成了向A支付工程款2300余万元的义务，王某则完成了向C支付等额房款的义务。”因C在合同约定条件成就的情形下不予合同签章、网签备案及办理商品房预售预告登记，已经违反了合同约定，A可以起诉要求C按《工程款抵房价款四方协议》的约定，办理签订《商品房认购书》《商品房买卖合同》及其相关补充协议和所有购房文件等手续。
且《工程款抵房价款四方协议》的签订各方还在第十五条约定如因协议一方拖延或拒绝履行本协议，经协议其他方书面催告后30日仍拖延或拒绝履行的，协议其他方可以单方解除本协议，造成协议其他方损失的，违约方应当如数赔偿。依据《民法典》第五百七十七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。A可以诉请C继续履行合同义务并承担违约责任。
（三）关于诉讼方案的设计
考虑到判决的可执行性，A与王某一起作为原告、将C、B列为被告，将《四方协议》中的购房者与供应商列为第三人加入诉讼。
（四）可能存在的风险
因A在起诉时尚未提供与C就《某工程总承包合同》及相关补充协议结算的具体时间及在结算后双方是否对欠付工程款的支付时间形成过新的补充协议、会议纪要等，需要注意A就在建设施工合同法律关系中对B欠付工程款及时起诉，以保障A行使工程价款优先受偿权时在法律规定的期间内。
又因各方签订《工程款抵房价款四方协议》中约定：“十、在甲方（C）与乙方（王某）签订《商品房买卖合同》前，乙方可以申请变更【壹】次购房人姓名，但应当经甲方同意，并应当按照甲方的要求签署相关协议以及办理相关更名手续。乙方以其指定的其他单位、个人购买上述商品房的，仍视为乙方购买了上述商品房，甲乙丙丁四方有关房价款支付、业务款抵付之事宜仍执行本协议的约定。乙方和丁方同意：在更名后，仍然按照本协议的各项约定以业务合同项下的款项抵扣更名后购房人应当向甲方支付的房价款，不以购房人更名为由拒绝款项抵扣。”根据该条协议约定，变更购房人应由王某申请变更购房人姓名，但应当经C同意，并应当按照C的要求签署相关协议以及办理相关更名手续。若A与各供应商签订的《工程款抵房价款四方协议》中约定的新购房人，未经王某申请变更购房人姓名，且未经C同意，C可拒绝履行协议约定。
三、经验总结
（一）在工程款清收过程中，及时锁定可供执行财产，设计正确、合理的诉讼方案。
如前所述，因房地产市场的低迷，持续周期未知，在三年新冠疫情后，大量房企已经深陷债务甚至被申请破产，对建筑施工企业的工程款债权清收形成了极大的威胁。作为国有建筑施工企业，更要将对工程款债权的清收放在重中之重的位置，提前锁定房企可供执行的财产并根据实际情况作出准确、合理的诉讼计划。具体到本案中，因案件完结前成都地区仍然执行较为严格的房屋限购政策，《工程款抵房价款四方协议》中的购房人王某在客观上无法以购房者身份同时购买四套房屋，最终的购房者只能为符合购房条件的自然人，于是A积极与其负有债务的四家供应商协商，由该四家供应商指定购房人，通过以房抵债的方式同时抵销开发商B对A的工程款债务2300余万元及A对四家供应商的债务，真正实现了用最小的成本、最简单的方式回收了公司的债权、清偿了公司的债务。
（二）在合同相对方违约时，及时提起诉讼，保全案涉财产，保障债权的顺利清收。
本案的财产保全过程相当艰难：自立案后，经过代理律师三次向法院申请、法院开具调查令的方式，数次前往相关部门进行了房屋信息查询及多次与住建部门沟通，经历三个月，最终才完成了对房屋的保全。当房屋保全完成后，A才真正对B形成了压力，在其拒绝履行合同义务一年后，C终于开始履行己方在《工程款抵房价款四方协议》中的义务，配合指定的购房者办理房屋备案及过户，A的代理律师同时根据其进度向法院申请解除对案涉房屋逐套进行解封，保障被解封的房屋立即用于为本案中指定购房者办理房屋备案及过户使用，避免房屋被其他案外人申请查封，对本案的推进形成阻却。
最后，在未来相当长的一段时间内，各房企都将因为支付能力的显著不足、负债累累而无法以现金支付形式支付工程款，对于建筑施工企业工程款的清收，在很大程度上会通过由房企及其关联企业提供其他房产、车位、应收债权等方式进行，在其中牵涉的法律关系复杂、各房企债权人之间的权利争夺激烈、申请财产保全阻碍多，作为国有建筑施工企业应当及时推动对各项目工程款债权清收的工作，尽快锁定可供执行的财产，制订合理的清收计划，保障国有资产不受损失。
责任编辑：熊永林