单位公房“一房两证”，房子究竟归谁？

作者：杨  莉

【摘要】同一房屋存在两个权证，分别是《房屋所有权证》、《不动产权证书》，两证书谁有效力？

【关键词】公房；退房；房屋制度改革；一房两证

【问题】

     同一住房存在两个权证，一方登记在前、持有补办的《不动产权证书》，一方登记在后、持有《房屋所有权证》。造成“一房两证”的原因是什么？该住房应当归谁所有？

【案情回顾】

     陈某平原系某设计院的职工。1991年，按照当时的政策，陈某平将租住的单位房屋转为购买。1996年，陈某平向单位申请退房。2001年，单位再次将案涉房屋出售给单位另一职工林某。2004年，林某向单位申请退房。2004年，单位将案涉房屋出售给职工陈某，并取得《房屋所有权证》。2005年，陈某平申请辞职自谋职业并离开单位。2017年，陈某平以遗失为由补办了案涉房屋的《不动产权证书》。陈某平遂向法院起诉，请求确认案涉房屋归其所有，并要求单位赔偿损失。

案件来源：

   （2017）川0106民初9597号

  （2018）川01民终13876号，

  （2018）川民申6049号

【办案要点】

    本案系“一房两证”引发的纠纷。因时间跨度长达二十六年，查询资料的难度较大。笔者作为被告单位的代理人，从事实和法律两个角度，梳理了《案件所涉事实时间表》、《案件所涉文件依据》提交给法院，有利于法官迅速了解案情。需要特别说明的是，本案两证所载房屋地址稍有不同（一个有“一单元”，一个没有），庭审中各方已共同确认，两个地址指向的是同一房屋。经审理，本案的争议焦点在于是陈某平与单位间是否达成退房的协议以及该协议是否合法有效。

   诉讼过程中，几乎将单位翻了个底朝天，被告才找到了一份《退购房协议》，但未找到退款的相关资料。原告以协议落款时间其在云南外派为由，否认协议的真实性，并申请了笔迹鉴定。鉴定结果确认《退购房协议》的签名为陈某平本人书写。

   作为被告单位的代理人，在证据有限的情况下，笔者从以下几方面进行抗辩：

• 原告已于1996年将案涉房屋退回给被告，《退购房协议》已实际履行。

   原告按照《成都市住房制度改革规划和实施方案》（成府发【1991】171号）及成房委【1992】第07号等文件，与被告签订《成都市住房制度改革售购房合同》，以标准折扣价支付购房款，取得案涉房屋41.25%的产权。但由于房屋面积较小，原告向被告提出退房，签署《退购房协议》当日已对案涉房屋的水费进行了结算。

• 原告柳某于1998年在其工作单位享受了福利分房。

    原告柳某系陈某平的配偶，二人于1983年结婚。

     按照1995年以来的一系列关于清理公有住房的规定（成委办【1994】86号、成委办【1995】58号、成房委【1995】19号、成委办【1997】50号、川委办【1996】58号等），职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。

    按照上述政策文件，如原告陈某平在被告处以标准折扣价购买了公有住房，则原告柳某无法在其工作单位购买公有住房。而事实上，原告柳某于1998年通过房改以成本价取得金牛区二环路北一段某房屋。结合当时的公有住房清理政策，已经反向证明，原告陈某平在1998年之前已将案涉房屋退回给被告单位。

• 在本次诉讼之前，原告一直明知并认可退房的事实，从未就案涉房屋向被告主张过任何权利。

     原告陈某平2005年5月从被告处辞职，作为被告的职工，对本单位公房的分配情况具备了解的客观条件。如真如原告所言，案涉房屋并未退房、一直归其所有，那么案涉房屋2001年10月、2004年10月两次出售并由他人占有使用，原告为何从未向单位或林某或被告陈某提出任何异议？

    根据案涉房屋实际占有使用情况的变化，结合常理，试想原告作为一名理性的自然人，怎么可能对触手可及的、具备行使管理权条件的不动产在长达二十一年（1996年-2017年）的时间全然不知情？

• 单位已将房屋出售给被告陈某，被告陈某自2004年起一直占有、使用案涉房屋。

     被告陈某于2002年进入单位处工作，系被告单位的职工。按照《成都市人民政府关于深化城镇住房制度改革的决定》（成府发【1995】60号）的规定，被告单位与被告陈某2004年10月28日签订《成都市住房制度改革售购房合同》，将案涉房屋出售给被告陈某并办理转移登记，合同已履行完毕。诉讼中，被告陈某向法院提交了物管费、水电气费等凭据，证明其一直占有、使用案涉房屋。

【裁判结果】

    法院经审理，结合鉴定结果及原告离职时间等因素，认定《退购房协议》真实合法有效，是双方真实的意思表示。此后被告单位将案涉房屋出售给陈某，双方达成的协议是彼此真实的意思表示，合法有效。法院认为二原告的诉请，缺乏事实和法律依据，一审判决驳回原告的诉讼请求；二审判决驳回上诉、维持原判；陈某平、柳某向四川省高级人民法院申请再审，法院裁定驳回其再审申请。